Balcone aggettante: chi paga i danni?

Crolli e infiltrazioni d’acqua: chi risarcisce l’inquilino del piano inferiore? Chi deve provvedere alla manutenzione dei balconi in condominio?

Quando si verifica un danno in condominio, si comincia subito a fare a scaricabarile: il proprietario se la prende con l’amministratore, mentre quest’ultimo con il titolare esclusivo che non ha ben manutenuto la sua proprietà. È ciò che succede quando ci sono problemi con il balcone del proprietario del piano superiore. Con questo articolo vedremo chi paga i danni causati dal balcone aggettante.

Il caso tipico è quello delle infiltrazioni d’acqua che provengono dal balcone immediatamente superiore al proprio appartamento, oppure dei calcinacci che cadono finendo nella proprietà altrui oppure nelle parti comuni del condominio (nel cortile, ad esempio). In casi del genere, a chi è attribuibile la responsabilità? Chi deve curare la manutenzione dei balconi che fuoriescono dalla facciata dell’edificio? In poche parole: chi paga i danni del balcone aggettante? Sul punto, si è espresso recentemente il tribunale di Catania. Vediamo di cosa si tratta.

Balcone incassato e balcone aggettante: differenza

Quando si parla di balconi, si è soliti fare la differenza tra due tipi: incassato e aggettante. Qual è la differenza?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “inserito” dentro di essa.

Si badi, però, che non è sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra quelli incassati; devono ricorrere entrambi i requisiti, e cioè che:

• non sporga dalla struttura condominiale;
• il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone (come il soffitto, la volta ed il solaio) funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

L’esatto opposto del balcone incassato è il balcone aggettante, il quale rappresenta una sporgenza della facciata di un edificio, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Per balcone aggettante si intende dunque il classico poggiolo proteso nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio, avente autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Balcone: chi è proprietario?

In linea di massima, individuare la proprietà di un balcone non è difficile: i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Ciononostante, non sempre i lavori che riguardano la manutenzione o la ristrutturazione dei balconi incombe sui titolari di essi. Il problema si pone soprattutto per i lavori riguardanti il parapetto, cioè la parte esterna del balcone. Approfondiamo questo aspetto prima di vedere chi paga i danni del balcone aggettante.

Balcone aggettante: chi paga la manutenzione?

Poiché i balconi fanno parte della proprietà esclusiva (costituendo un prolungamento di essa), è chiaro che la manutenzione degli stessi spetterà ai singoli proprietari e non al condominio.

Quanto appena detto trova però un’eccezione per quegli elementi del balcone che contribuiscono a costituire l’estetica condominiale.

Secondo la giurisprudenza [1], nel concetto di facciata vanno ricompresi anche i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi un’attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo.

Da ciò deriva che i lavori inerenti ai balconi rientrano nella competenza assembleare ogni volta che si deve intervenire su elementi che fanno parte del decoro architettonico dell’intero condominio.

È il caso, ad esempio, dei frontalini dei balconi aggettanti. Secondo la Corte di Cassazione [2], le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché trattasi di un intervento di competenza condominiale attenente al decoro architettonico dell’edificio.

Lo stesso dicasi per gli elementi divisori dei balconi e per le ringhiere. Come ha ricordato la giurisprudenza di legittimità [3], mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a rendere l’edificio esteticamente gradevole.

Dello stesso tenore un’altra sentenza [4] secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Balcone aggettante: chi risarcisce i danni?

Secondo il tribunale di Catania [5], è il proprietario esclusivo e non il condominio a risarcire crolli e infiltrazioni dal balcone aggettante. È infatti esclusa dalle parti comuni dell’edificio la struttura che rappresenta un prolungamento dell’appartamento, pur se connessa al solaio, non costituendo copertura dell’edificio.

In pratica, spetta al proprietario esclusivo dell’appartamento e non al condominio pagare i danni prodotti dal balcone aggettante, cioè i crolli e le infiltrazioni d’acqua patiti dall’unità immobiliare al piano di sotto.

D’accordo con la giurisprudenza citata sopra, il tribunale di Catania afferma che gli oneri della manutenzione del balcone aggettante competono soltanto al proprietario esclusivo della singola unità immobiliare, mentre si possono considerare parti comuni soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore della struttura, quando si inseriscono nel prospetto dello stabile e contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente.