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A chi spetta la manutenzione delle scale in condominio?

19 Novembre 2021 | Autore:
A chi spetta la manutenzione delle scale in condominio?

Le scale sono parti comuni? Quale criterio di ripartizione delle spese si applica? Chi paga i lavori nel condominio parziale?

Ogni bene è soggetto al normale deterioramento causato dall’uso e dal trascorrere del tempo. Ciò vale anche per le scale condominiali e per ogni altra parte che costituisce l’edificio, come ad esempio l’androne e il cortile. Il problema è capire chi è tenuto a pagare le spese necessarie per effettuare questi lavori. Nello specifico, a chi spetta la manutenzione delle scale in condominio?

Per rispondere a questa domanda occorre innanzitutto inquadrare la natura delle scale, cioè verificare se esse fanno parte delle cose comuni oppure no. In secondo luogo, bisogna individuare il principio di ripartizione delle spese: gravano su tutti i condòmini o solo su alcuni? Infine, occorre affrontare il caso in cui le scale servano solo a una parte dell’edificio: è l’ipotesi del condominio parziale. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme a chi spetta la manutenzione delle scale in condominio.

Scale condominiali: sono parti comuni?

Le parti comuni in condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari e che sono utili sia all’esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.

La legge stabilisce espressamente quali sono le parti comuni in condominio. Per la precisione, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].

Le scale del condominio rientrano dunque tra le parti comuni. Ciò significa che le spese per la manutenzione andranno ripartite tra i proprietari. Come? Scopriamolo insieme.

Criteri di riparto delle spese condominiali: quali sono?

Per legge [2], salvo diverso accordo tra i proprietari, le spese condominiali si dividono secondo i seguenti criteri:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: in deroga al precedente principio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne fa. Ad esempio, l’illuminazione delle scale è un servizio del quale i condòmini godono in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo quella della prima rampa [3];
  • criterio dell’utilizzazione separata: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. È il criterio che si applica in presenza di un condominio parziale.

Quale criterio di ripartizione delle spese si applica alle scale? La risposta nel prossimo paragrafo.

Manutenzione scale: come si dividono le spese?

Con specifico riferimento a scale e ascensori, la legge [4] stabilisce che essi sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Spieghiamo la norma.

Per la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale si applica un criterio ibrido: per metà si prendono in considerazione le tabelle millesimali, per l’altra metà si avrà invece riguardo all’altezza del piano dal suolo, in ossequio al criterio dell’utilizzazione differenziata.

A pagare di più è dunque il condominio che si trova al piano posto più in alto, poiché è quello che si avvantaggia maggiormente del servizio.

Attenzione, però: la legge fa espressamente riferimento ai proprietari degli immobili “a cui servono” le scale e gli ascensori. È qui che entra in gioco il condominio parziale.

Condominio parziale: cos’è?

Secondo la giurisprudenza [5], il condominio parziale si configura automaticamente tutte le volte in cui l’edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l’atto originario non dica il contrario).

Esempio tipico di condominio parziale è il condominio con due o più scale, formato cioè da fabbricati uniti solamente da una parte comune (in genere, il cortile) e, per il resto, completamente distinto l’uno dall’altro.

Proprio al condominio parziale fa riferimento il criterio dell’utilizzazione separata sopra citato, quello secondo cui, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Scale nel condominio parziale: chi paga la manutenzione?

Secondo la giurisprudenza [6], quando si configura il condominio parziale con riguardo alle scale, agli impianti, agli ascensori e agli androni dei vari edifici che sono più di uno e che obiettivamente servono solo parti del complesso condominiale, il riparto delle spese per tali beni è disciplinato in base al criterio dell’utilizzazione separata.

È quindi invalida la delibera che pone a carico di tutti i condòmini le spese di manutenzione di scale e androni che servono solo una parte dell’edificio condominiale.

Così, laddove il condominio sia costituito da un complesso formato da una pluralità di edifici e le parti comuni relative ai singoli fabbricati appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che se ne servono, deve applicarsi il criterio dell’utilizzazione separata, salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.

Dall’applicazione del criterio dell’utilizzazione separata derivano importanti implicazioni. Innanzitutto, non sussiste l’onere di contribuire alla manutenzione da parte di coloro che non ne hanno l’uso. In pratica, le spese di manutenzione delle scale toccherà solamente ai condòmini dell’edificio in cui ci sono le scale da manutenere.

Per esempio, a chi possiede un’unità immobiliare ubicata nella scala “A” spetterà l’onere di contribuire ai costi della manutenzione per scale, ascensore, luce, ecc., solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala “B”. Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.

Inoltre, il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea, nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti alla comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento ai condòmini che hanno l’utilizzo delle scale e alle unità immobiliari direttamente interessate [7].

Mentre i partecipanti che non hanno la titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass., ord. n. 29217/2018.

[4] Art. 1124 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 791/20; Cass., sent. n. 10483/2015.

[6] Trib. Roma, sent. n. 10621 del 17 giugno 2021.

[7] Cass., sent. n. 4127/16

Autore immagine: canva.com/


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