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Cosa succede se scade la proposta di acquisto?

20 Novembre 2021 | Autore:
Cosa succede se scade la proposta di acquisto?

Come devono comportarsi venditore ed aspirante compratore di un immobile durante e dopo il termine dell’offerta fatta dall’acquirente.

Quant’era bello quando una volta bastava una stretta di mano a mettersi d’accordo su un affare. Ti ricordi quando si diceva «ho dato la mia parola, non posso tirarmi indietro»? Se uno diceva una cosa, quella rimaneva. Oggi, non sempre c’è da fidarsi, tant’è che le cose si fanno per iscritto e non è detto che sia abbastanza fare così: di persone che si rimangiano la parola se ne trovano, purtroppo. Anche quando si sta per comprare o per vendere una casa: si fa un’offerta, si firmano le prime carte, l’operazione sembra ben avviata e poi, per un motivo o per un altro, salta tutto per aria. E che cosa resta in mano a chi si è fidato della controparte? Ad esempio, cosa succede se scade la proposta di acquisto dell’immobile?

La proposta d’acquisto è il primo passo che si fa quando si vuole comprare una casa. Si tratta, in poche parole, di un’offerta che il candidato acquirente fa al proprietario (normalmente più bassa del prezzo di partenza per cercare di «trattare»). Precede – se tutto va bene e si trova un accordo sull’offerta del compratore – il compromesso o preliminare che, successivamente, porterà al rogito. Il punto è: ci sono dei tempi stabiliti per tutte queste tappe? Se già in partenza ci sono delle sorprese, cioè se scade la proposta d’acquisto, cosa succede? Vediamo come funziona la procedura, per così dire, burocratica per la compravendita di un immobile.

Proposta d’acquisto: come si fa?

In termini formali, la proposta d’acquisto è il documento con cui un privato comunica al venditore di un immobile la propria volontà di comprarlo, facendo un’offerta economica. Di norma, si cerca un margine di trattativa rispetto al prezzo stabilito in partenza. Non è detto che lo si trovi, ma tentar non nuoce. Nel caso in cui l’operazione di compravendita sia gestita da un’agenzia, sarà questa a raccogliere la proposta d’acquisto e a girarla al suo cliente.

La proposta d’acquisto è regolamentata dal Codice civile [1] che ritiene l’offerta irrevocabile in questi termini: «Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. La morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia».

Significa che se, ad esempio, il compratore fa un’offerta e poi la revoca, se il venditore decide di accettarla rimane comunque valida. Purché, però, venga accettata entro un certo limite di tempo fissato nel documento di proposta d’acquisto, di solito dai 10 ai 15 giorni. Bisognerà, pertanto, scrivere una formula del tipo «la presente offerta è valida dal…al…» oppure «fino al…».

Da segnalare, inoltre, che nel caso in cui l’acquirente abbia pagato una somma a titolo di caparra e successivamente ritiri la sua proposta d’acquisto, il venditore avrà il diritto di trattenere i soldi incassati. Viceversa, se è il venditore a non rispettare l’accordo toccherà a lui riconoscere all’aspirante compratore il doppio della caparra versata.

Proposta d’acquisto: le clausole di recesso

Non sempre le cose vanno per il verso desiderato. Così, può capitare di fare una proposta di acquisto irrevocabile, che il venditore l’accetti e che il compratore, al momento di concludere l’affare, trovi l’amara sorpresa: la richiesta di mutuo viene respinta dalla banca. Si ritrova, insomma, ad essersi preso l’impegno dell’acquisto e ad avere le tasche vuote. Così come può succedere che solo in un secondo momento il compratore si accorga che da un punto di vista urbanistico l’immobile non sia a posto. Il rischio è che acquisti un bene da sanare per evitare delle sanzioni.

Nel fare per iscritto la proposta di acquisto di un immobile, però, ci sono delle clausole a tutela del proponente, proprio per evitare situazioni come quelle appena citate. Nello specifico si tratta:

  • della clausola sospensiva del mutuo: il candidato acquirente mette nero su bianco l’obbligo di portare a termine l’operazione di compravendita solo se la banca gli concederà il mutuo. In caso contrario, sarà liberato da ogni vincolo;
  • della clausola di regolarità urbanistica, catastale e condominiale: il candidato acquirente vincola l’operazione di compravendita al risultato positivo dei controlli sulla regolarità dell’immobile.

Proposta d’acquisto: cosa deve contenere?

Oltre alle clausole appena citate, e riassumendo quanto detto finora, la proposta di acquisto di un immobile fatta dall’offerente deve contenere:

  • l’espressa volontà di acquistare la casa;
  • il prezzo che si intende offrire;
  • il termine di validità della proposta (cioè la data entro la quale si intende irrevocabile);
  • la modalità di pagamento;
  • le somme a titolo di caparra o di anticipo.

Proposta d’acquisto: che succede alla scadenza?

Alla scadenza della proposta di acquisto di un immobile possono succedere diverse cose. Ad esempio, che il venditore non voglia lasciare sfumare l’occasione e faccia una controproposta. Si tratterà, a questo punto, di un atto diverso, poiché il primo è scaduto e l’acquirente è rimasto libero da ogni impegno. Significa che l’acquirente può non accettare l’offerta del proprietario dell’immobile senza alcun vincolo, cioè non è tenuto a tornare indietro sulla proposta che lui stesso aveva fatto in precedenza.

In altre parole: se la proposta di acquisto di Tizio scade, perde ogni valore. Caio può fare una controproposta per vendergli il suo immobile. Se Tizio accetta, contenti tutti e due. Ma se Tizio non accetta, tante grazie e arrivederci: non avrà alcun vincolo con Caio perché non sarà tenuto a rispolverare la sua prima proposta.

Un’altra possibile ipotesi è quella della proposta scaduta ed accettata dal venditore dopo il termine stabilito. In questo caso, il proprietario dell’immobile è obbligato a chiedere all’aspirante compratore se è ancora interessato all’affare. Nel caso in cui il proponente dica di no, l’operazione salta senza alcuna conseguenza per le parti, poiché la proposta è stata accettata dopo la scadenza.


note

[1] Art. 1329 cod. civ.


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