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Cause condominiali: amministratore rappresentante ad ampio raggio

3 Giugno 2014 | Autore:
Cause condominiali: amministratore rappresentante ad ampio raggio

Quando si affronta una causa condominiale, vertente cioè su diritti dei singoli proprietari o su parti comuni del fabbricato, la chiamata in causa dell’amministratore fa sì che l’eventuale decisione del giudice sia opponibile a tutti gli appartenenti al fabbricato. 

Le cause condominiali, si sa, sono da sempre fonte di preoccupazioni e scocciature per i proprietari che vi si trovano invischiati. Uno dei problemi più sentiti poi, soprattutto dagli operatori del diritto chiamati a fornire assistenza in giudizio alle parti in causa, è quello di instaurare correttamente il processo in Tribunale fra le parti che vantano o potrebbero vantare un interesse ai fatti di causa.

Così la giurisprudenza è stata chiamata varie volte a decidere se, per la futura opponibilità della decisione a tutti i condomini del fabbricato, fosse necessario chiamare in giudizio tutti i proprietari – con notevoli difficoltà, stante a volte l’irreperibilità di certi condomini, e conseguenti costi dovuti alle varie notifiche – oppure bastasse chiamare in causa l’amministratore di condominio.

La legge infatti affida a quest’ultimo la rappresentanza generale dei partecipanti al fabbricato e gli consente di agire in giudizio sia contro i condomini stessi che contro i terzi nei limiti delle attribuzioni riconosciutegli dalla legge stessa o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea.  Egli, inoltre, può essere chiamato in causa per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. [1].

Spesso tuttavia non è facile comprendere fin da subito se lo specifico processo per il quale è causa consenta all’amministratore di stare in giudizio autonomamente, in nome di tutti gli altri condomini, oppure se abbia bisogno di specifiche autorizzazioni assembleari.

Ad esempio, in una causa tra due proprietari per accertare la natura condominiale di un’area di terreno adiacente a box auto privato e rivendicata in proprietà da una delle due parti, i giudici della Suprema Corte [2] hanno escluso la necessità di chiamare in giudizio tutti i comproprietari dell’area suddetta, ritenendo sufficiente che fosse l’amministratore a rappresentare gli altri condomini. È noto infatti che la capacità dell’amministratore di stare in giudizio come chiamato in causa per le liti sulle parti comuni dell’edificio rende più agevole ai terzi instaurare correttamente il processo nei confronti del condominio.

Pertanto alle questioni attinenti gli interessi condominiali, l’amministratore si presenta, in sostanza, come rappresentante legale, regolato da una disciplina inderogabile a tutela dei terzi.

Più in generale infatti, l’amministratore di condominio si presenta quale necessario rappresentante della collettività dei condomini, tanto in fase di assunzione di obbligazioni, quanto quale unico referente dei relativi pagamenti all’interno del condominio [3]. Naturalmente, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell’amministratore, quest’ultimo potrà stare in giudizio solo previa autorizzazione a resistere in tribunale oppure per mezzo di successiva ratifica assembleare.

Infine, la Cassazione [4] ha ancora una volta ribadito che l’amministratore del condominio può  agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del singolo condomino assente o dissenziente, senza la necessità di una specifica autorizzazioneassembleare, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni.


L’amministratore di condominio è il rappresentante generale dei condomini anche in sede processuale, ove può essere chiamato in causa oppure iniziare uno specifico processo per la tutela delle parti comuni del fabbricato.

Per poter legittimamente rappresentare i singoli condomini in giudizio e far sì che la pronuncia del giudice sia ad essi opponibile occorre che l’oggetto della causa rientri tra le sue attribuzioni affidategli alternativamente dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio. In mancanza occorre una preventiva delibera assembleare oppure una successiva ratifica dell’assemblea stessa.

note

[1] Art. 1131 cod. civ.

[2] Cass. SSUU, sent. n. 25454/2013

[3] Cass. sent. n. 3636 del 17.02.2014

[4] Cass. sent. n. 1451 del 23.01.2014


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