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Condominio: è legale una rete antivolatile nel cavedio?

18 Settembre 2021
Condominio: è legale una rete antivolatile nel cavedio?

Abito in un appartamento all’ultimo piano di un condominio attaccato ad un’altra palazzina con cui condivide un cavedio. In assemblea è stata approvata, all’unanimità dei presenti, l’installazione di una rete antivolatile. Questa rete, che chiude il cavedio condiviso, di fatto crea davanti alle mie due finestre una sorta di voliera. Tre colombi sono già rimasti intrappolati e morti. È legale una simile installazione? Posso farla rimuovere anche se non ho impugnato l’assemblea e la delibera?

Se l’installazione della rete antivolatili è stata approvata all’unanimità dei condòmini (e quindi, anche da Lei), allora non potrà fare nulla, in quanto l’art. 1137 c.c. non permette di impugnare la delibera a chi ha acconsentito alla decisione.

Se invece la rete è stata deliberata all’unanimità dei presenti, i quali costituiscono solo una maggioranza dell’intero condominio, allora si può contestare la decisione entro trenta giorni da quando è stata adottata oppure entro trenta giorni da quando è stata comunicata (se Lei era assente al momento della decisione).

L’impugnazione entro trenta giorni serve a far valere l’annullabilità della delibera per contrarietà alla legge o al regolamento.

Per capire se la decisione di installare la rete è invalida bisogna innanzitutto prendere visione del regolamento per verificare se c’è scritto qualcosa in merito.

In secondo luogo, è possibile impugnare la delibera se è stata adottata con maggioranze diverse da quelle prescritte (sembrerebbe di no, visto che si parla dell’unanimità dei presenti) oppure in violazione di qualche altro precetto di legge.

L’installazione di una rete antivolatili può comportare una violazione del decoro architettonico, cioè dell’estetica del condominio. In genere, il problema si pone per le modifiche che appaiono sulla facciata del condominio che dà sulla strada pubblica, cioè quella parte più visibile dell’edificio. Nel caso di specie, poiché l’installazione è stata fatta sul cavedio, occorrerebbe dimostrare in maniera rigorosa la lesione dell’estetica condominiale (in ciò potrebbe aiutare un’eventuale previsione regolamentare).

Per quanto riguarda le maggioranze, l’installazione di un dissuasore per volatili rientra tra quelle innovazioni per cui è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, c.c., in base al quale «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».

In tal senso, anche il tribunale di Bolzano che, con la sentenza n. 198 del 13 febbraio 2018, ha affermato che l’installazione dei dissuasori può essere catalogata tra le innovazioni volte a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’intero edificio ex art. 1120, secondo comma, c.c., con conseguente riferimento all’articolo 1136, secondo comma, per quanto alla delibera di maggioranza dei condòmini (per amor di precisione, va detto che c’è chi ritiene che, nel caso in cui i dissuasori per volatili comportino una modica spesa, sia sufficiente, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell’edificio).

Trattandosi di installazioni che, solitamente, sono posizionate sulla facciata, salvo il caso di più edifici costituenti il medesimo condominio, tutti i condòmini dovranno partecipare alla spesa.

Ne discende, stante a quanto stabilito dall’art. 1123 primo comma c.c., che la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

La delibera potrebbe invece essere radicalmente nulla (e, quindi, impugnabile in ogni tempo) se incidesse unilateralmente sulla proprietà privata del singolo condomino. Ugualmente, è nulla la deliberazione che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (Cass., ord. n. 6652 del 15 marzo 2017).

Dunque, se la rete impedisce l’uso di una parte comune (ad esempio, del lastrico solare o del tetto), oppure incide sulla proprietà privata (ad esempio, impedendo di aprire la finestra) la delibera sarebbe nulla, salvo che essa sia stata deliberata all’unanimità di tutti i condòmini dell’edificio (non solo dei presenti).

Tirando le fila di quanto detto sinora, è possibile impugnare la delibera per far valere la sua annullabilità per violazione di legge o di regolamento, entro trenta giorni da quando è stata adottata, sempre che non si sia votato a favore (è sufficiente essersi astenuti), ovvero trenta giorni dalla sua comunicazione, per gli assenti. È possibile invocare, ad esempio, il difetto della maggioranza assembleare, il divieto di installazione di opere di tal genere previsto nel regolamento, la lesione del decoro architettonico (sebbene, ad avviso dello scrivente, non pare ci sia lesione dell’estetica condominiale perché non è intaccata la facciata dell’edificio).

È possibile far valere la nullità della delibera, in qualsiasi tempo (quindi, anche oltre i trenta giorni), se essa ha inciso sulla proprietà privata oppure ha impedito l’uso delle parti comuni al singolo condomino.

Poiché nel quesito si specifica che i termini per impugnare sono oramai decorsi, è possibile sperare solamente in una causa di nullità della delibera. Ad esempio, se l’installazione impedisce di aprire le finestre, la decisione sarà viziata da nullità perché incide direttamente sulla proprietà privata; ugualmente dicasi se impedisce di raggiungere e/o utilizzare una parte comune. È difficile invece ipotizzare un diritto di veduta o di panorama.

A sommesso avviso dello scrivente, l’unico modo per ottenere la rimozione è di provare una lesione alla proprietà privata, dimostrando limitazioni sorte a seguito dell’installazione. Si ricordi che ogni azione giudiziaria intrapresa in materia condominiale va preceduta da un tentativo di mediazione.

Si potrebbe pensare anche di invitare l’amministratore a convocare nuovamente l’assemblea per via delle possibili condizioni di insalubrità che possono derivare dalla morte di alcuni uccelli, sintomo del fatto che il dissuasore non assolve perfettamente al proprio scopo.

Queste ragioni possono essere addotte anche per evitare di pagare il riposizionamento, il quale sarebbe un atto dovuto se l’attuale collocazione incide sui Suoi diritti. La circostanza per cui solo Lei ha sollevato il problema è giustificata dal fatto che è l’unica proprietaria a subire le limitazioni del dissuasore, abitando all’ultimo piano, e ciò non giustifica che la spesa sia addossata solamente a Lei.

Può pertanto rispondere alla diffida illustrando le Sue ragioni e la violazione della Sua proprietà, e ricordando che nessuna delibera (salvo l‘unanimità totale dei condòmini) può incidere unilateralmente sulla proprietà altrui o sui diritti che spettano sulle parti comuni. È possibile precisare, inoltre, che una rete che uccide gli animali anziché dissuaderli dallo stazionare in un luogo potrebbe essere essa stessa illegale, in quanto trappola non ammessa dall’ordinamento giuridico.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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