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Vicini rumorosi: si può annullare il compromesso?

25 Settembre 2021
Vicini rumorosi: si può annullare il compromesso?

Ho stipulato un preliminare di acquisto per un immobile con l’opzione di poterlo abitare immediatamente. Durante i mesi di abitazione, ho scoperto che i vicini sono rumorosi e rendono intollerabile la permanenza in casa. È possibile annullare il preliminare recuperando le somme versate finora? Non avrei mai stipulato tale contratto se avessi conosciuto questa situazione.

La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di locazione nel caso di immissioni intollerabili causate dal vicino, ma non ha esteso tale possibilità anche al contratto preliminare. Ciò perché, per legge (art. 3, comma sesto, l. n. 431/98), all’inquilino è consentito sempre di recedere, anche prima della scadenza naturale del contratto, purché dimostri che sia sopraggiunta una giusta causa. La giusta causa deve consistere in un evento che l’affittuario non poteva prevedere al momento della firma del contratto e non deve essere dipeso da lui.

Il contratto preliminare è un contratto vincolante a tutti gli effetti, esattamente come il futuro definitivo. Dunque, se non è stata inserita una clausola per cui una delle parti (nel caso riportato in consulenza, il promissario acquirente) ha la possibilità di recedere, sarà ben difficile invalidare l’accordo.

Nonostante le difficoltà di divincolarsi da un compromesso, analizziamo qualche strada (potenzialmente) percorribile.

L’art. 1439 del Codice civile dice che «il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe contrattato». Per legge, dunque, è possibile annullare un contratto se questo è stato stipulato per via di un inganno dell’altro contraente. Nel caso prospettato, potrebbe esservi il dolo del venditore se questi, su specifica richiesta dell’acquirente, abbia assicurato che nell’immobile non si percepiscono immissioni rumorose, oppure si sia guardato bene dal far visionare l’abitazione durante le ore in cui era possibile udire i frastuoni.

In effetti, è discusso se integri un raggiro anche il comportamento reticente di una parte. La tendenza attuale è nel senso che, alla luce del principio di buona fede, il silenzio consente l’annullamento del contratto ogni volta in cui sulla parte incombe un dovere di informazione.

Insomma: se era noto che l’appartamento fosse rumoroso e, ciononostante, il venditore si è astenuto consapevolmente dal comunicarlo, potrebbe ricorrere questa specifica causa di annullabilità.

Sarebbe invece difficile lamentarsi dei rumori se l’acquirente, al momento della compera, fosse stato già a conoscenza della loro presenza.

Secondo la giurisprudenza (Cass., 14/10/2014, n. 21681), non si può applicare al preliminare l’obbligo di garanzia stabilito dall’art. 1490 c.c., secondo cui «Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore».

Per la Cassazione, è solo con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita che assumono rilievo i vizi ovvero la mancanza di qualità del bene ceduto. Dunque, anche se i rumori dei vicini volessero essere fatti valere come vizio del bene, la garanzia opererebbe soltanto al momento della stipula della compravendita definitiva. Peraltro, anche qualora si volesse invocare la garanzia, bisogna ricordare che essa va fatta valere denunciando il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta (termine di decadenza), e agendo in tribunale entro un anno (termine di prescrizione).

È invece un vizio occulto dell’immobile il difetto di insonorizzazione, a causa del quale è possibile udire rumori che, altrimenti, non dovrebbero essere percepiti (come ad esempio quello dell’ascensore).

In sintesi, se il preliminare non offre possibilità di recesso, a sommesso parere dello scrivente l’unica possibilità è quella di tentare di invalidare il contratto dimostrando il dolo del venditore, cioè la consapevolezza di quest’ultimo di vendere un bene del quale non si sarebbe potuto godere. Occorre tuttavia fornire la prova rigorosa dell’inganno, nei termini sopra visti.

Il consiglio è di cercare una mediazione con la controparte, magari inviandogli una comunicazione formale (mediante racc. a/r) con cui si espone il problema e si chiede di recedere dal contratto preliminare o, quantomeno, di scongiurare la conclusione del definitivo, magari anche rinunciando alla restituzione di quanto versato sinora. È possibile farsi aiutare nella redazione da un avvocato.

Se l’accordo non si dovesse concludere, allora occorrerà valutare la possibilità di agire in giudizio per ottenere l’annullamento del contratto ai sensi dell’art. 1439 c.c., con restituzione delle somme pagate in ragione del negozio invalido. Bisogna però dare prova del dolo o, quantomeno, della violazione del principio di buona fede e correttezza che incombe sulle parti contrattuali.

Infine, se nessuna di queste strade dovesse essere percorribile, non resta che agire contro l’autore delle immissioni rumorose, citandolo in giudizio (ai sensi dell’art. 844 c.c.) per ottenere il risarcimento dei danni e l’inibitoria, cioè l’ingiunzione, da parte del giudice, di cessare dalla condotta molesta. Per provare le immissioni intollerabili ci si può avvalere di una perizia fonometrica e/o della testimonianza degli altri inquilini che odono gli stessi rumori.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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