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Donazione: quali condizioni possono essere inserite?

25 Settembre 2021
Donazione: quali condizioni possono essere inserite?

Vorrei comprare un immobile e donarlo a mia figlia. Cosa posso fare per impedirle che in futuro possa cederlo o compiere su di esso altri atti che ritengo inopportuni?

La donazione è un contratto irrevocabile, salvo le ipotesi di ingratitudine e di sopravvenienza di figli. Ai sensi dell’art. 801 del Codice civile, la revoca della donazione per ingratitudine ricorre quando il donatario si macchia di taluni fatti molto gravi nei confronti del donante.

Nello specifico, la revoca per ingratitudine può essere proposta solamente quando il donatario:

  • ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante oppure il coniuge, un discendente o un ascendente del medesimo, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità (ad esempio, la legittima difesa o lo stato di necessità);
  • ha commesso, in danno di una delle suddette persone, un fatto al quale la legge dichiara applicabili le disposizioni sull’omicidio;
  • ha calunniato il donante oppure il coniuge, un discendente o un ascendente del medesimo, per reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione non inferiore nel minimo a tre anni, se la denunzia è stata dichiarata formalmente calunniosa in giudizio penale;
  • ha testimoniato contro le medesime persone imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata, nei suoi confronti, falsa in giudizio penale;
  • si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
  • ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio;
  • gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti, pur essendone obbligato per legge.

La seconda ipotesi di revoca della donazione è quella per sopravvenienza di figli: secondo la legge (art. 803 cod. civ.), le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio o discendente del donante.

Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia dell’esistenza del figlio. La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione.

Al di là di queste due ipotesi, non è possibile tornare sui propri passi e revocare la donazione. Una volta donato, il bene è nella completa disponibilità del donatario, il quale può farne ciò che vuole. È pur vero che per il donatario sarà più difficile rivendere l’immobile avuto in donazione. Difatti, un atto donato è soggetto alla possibile impugnazione da parte degli eredi eventualmente pregiudicati nelle loro quote di legittima; tale azione può essere esercitata entro 10 anni e può andare a colpire anche eventuali acquirenti del bene. Ecco perché, difficilmente, la banca finanzia l’acquisto di una casa proveniente da una donazione a meno che non ci sia la rinuncia degli altri eredi all’azione di lesione di legittima.

Nell’atto di donazione è tuttavia possibile inserire alcune condizioni. Di seguito le principali, che potranno essere concordate con il notaio in base alle concrete esigenze:

  • condizione sospensiva: ad esempio, condizionare l’efficacia della donazione al fatto che il donatario raggiunga un certo risultato (la laurea, ecc.);
  • condizione risolutiva: ad esempio, disporre che la donazione venga meno se il donatario non raggiunga un risultato (consegua la laurea, diventi avvocato, ecc.);
  • termine iniziale (ad esempio, la donazione di una rendita a far tempo da una certa data) o un termine finale (ad esempio, la donazione di una rendita fino a una certa data);
  • onere, originando con ciò un obbligo in capo al donatario stesso (cosiddetta donazione modale). Ad esempio, secondo la Cassazione (sent. n. 9330 del 26 aprile 2011), è pienamente valida la donazione in cui il donante trasferisce il diritto di proprietà su un immobile con l’onere per il donatario di servire e prestare assistenza al donante per tutta la vita di quest’ultimo, provvedendo altresì alle spese funerarie nonché alla sepoltura, con espressa previsione che l’inadempimento anche di una sola delle citate obbligazioni avrebbe comportato la risoluzione di diritto della donazione;
  • riserva di usufrutto: in questo caso, chi dona riserva a proprio vantaggio il diritto di usufrutto sui beni donati, con la conseguenza che spetta al donante il diritto di utilizzare il bene donato e di percepirne i frutti (anche locandolo) per tutta la durata della sua vita. Inoltre, il donante può anche riservare tale diritto, dopo di lui, a vantaggio di un’altra persona;
  • riserva di disporre di cose determinate. Con tale clausola il donante può decidere di disporre di qualche oggetto compreso nella donazione (si determinerà in tal caso una risoluzione parziale della donazione con conseguente sottrazione di parte del bene al donatario).
  • riversibilità: con l’apposizione di tale clausola, il donante può stabilire che le cose donate ritornino a lui nel caso di premorienza del solo donatario o del donatario e dei suoi discendenti.

Nel caso di specie, una soluzione potrebbe essere la donazione di usufrutto, lasciando la nuda proprietà in capo ai donanti/genitori. Così facendo, la casa non potrebbe essere venduta senza il consenso dei nudi proprietari.

In caso di nuda proprietà e usufrutto, tutte le imposte sugli immobili per legge sono a carico dell’usufruttuario, mentre il nudo proprietario non deve dichiarare il possesso degli immobili stessi. Quindi, poiché l’Imu non è dovuta sulla prima casa, dopo la donazione della casa ai figli che ci abitano e sono residenti, questi ultimi non pagheranno l’Imu perché per loro sarà la prima casa. Così facendo, dunque, si preserverebbero i vantaggi fiscali.

L’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma ciò non significa che non sia libero di compiere altre azioni sul bene, ovvero cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario. Inoltre, chi vanta un usufrutto può concedere in locazione a terzi l’immobile ricevuto oppure costituire un’ipoteca sull’usufrutto stesso (ma non sulla casa).

Inoltre, va tenuto presente che vendere una casa su cui grava un usufrutto è molto difficile, in quanto il nuovo proprietario dovrebbe accettare la sola nuda proprietà.

In alternativa alla donazione di usufrutto, si può prendere in considerazione l’ipotesi di apporre alla donazione dell’immobile una condizione risolutiva, cioè prevedere un evento futuro e incerto (il conseguimento di un risultato o il concretizzarsi di una particolare circostanza) al verificarsi del quale la donazione si risolverà, con cancellazione retroattiva dei suoi effetti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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