Manutenzione canna fumaria pizzeria in condominio

Ogni quanto deve essere fatto il lavaggio dell’impianto per evitare odori molesti. In caso di disturbo, risponde il proprietario se diverso dal gestore?

A chi non piace il profumo di pizza appena fatta? Qualcuno che non lo gradisce, infatti, ci sarebbe: si tratta di chi lo deve sopportare ogni giorno per ore e ore perché al piano terra del condominio c’è una pizzeria che non pulisce la canna fumaria praticamente da quando ha aperto, diversi anni fa. E sai com’è: tra «4 formaggi», «salame piccante» e «frutti di mare» ogni mezzogiorno e sera, anche il piacere più squisito si trasforma in un incubo. Eppure, basterebbe effettuare regolarmente la manutenzione della canna fumaria della pizzeria del condominio per eliminare praticamente del tutto il problema. Per restituire l’amore dei condòmini per la pizza, scomparso da quando sono costretti a subire questi odori.

Una recente sentenza del tribunale di Civitavecchia ha stabilito che il gestore della pizzeria è tenuto a farsi carico della manutenzione della canna fumaria del suo locale con una determinata frequenza. Ovviamente, lo stesso vale per chi, al posto della pizzeria, apre ad esempio un ristorante o un locale che propone il pesce fritto da asporto. Ma sull’argomento non occorre dimenticare quanto stabilito dal Codice civile e dalla stessa Cassazione in materia di immissioni intollerabili di odori in condominio. Vediamo.

Cosa sono le immissioni intollerabili?

Tutti ne parlano come di «una puzza da far venire il vomito» ma, in un linguaggio meno colloquiale e più formale, si chiama «immissione intollerabile». Suona meglio ma l’effetto sgradevole è lo stesso. Si tratta di tutto ciò che può passare da un luogo ad un altro o, per meglio dire, da una proprietà all’altra. Quindi, odori certamente ma anche rumori, calore o freddo, ecc.

Dice il Codice civile che «il proprietario di un fondo può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, solo se superano la normale tollerabilità» [1]. E qui si apre un mondo.

Cos’è tollerabile e cosa non lo è? Ciascuno ha la propria suscettibilità e, pertanto, ci vuole una norma che vada bene per tutti. In linea di massima, e per quanto riguarda fumi e odori molesti, per il giudice diventa complicato stabilire quando il profumo diventa puzza insopportabile (anzi, immissione intollerabile), poiché non esiste uno strumento che misuri da un punto di vista tecnico e scientifico questo tipo di disturbo. Ci vogliono, dunque, delle testimonianze in merito oppure una perizia che accerti il rispetto della manutenzione della canna fumaria, specialmente se questa passa accanto alla proprietà di qualche condomino.

Manutenzione canna fumaria: chi deve farla?

Una recente sentenza del tribunale di Civitavecchia [2] ha stabilito che chi gestisce una pizzeria (ma anche un ristorante o un qualsiasi altro locale che sia fonte di odori sgradevoli) deve provvedere alla manutenzione della canna fumaria con una certa periodicità per eliminare il disturbo a chi abita nel condominio in cui si trova l’esercizio.

In pratica, il gestore deve sostituire i filtri a carboni attivi della canna fumaria almeno ogni sei mesi, mentre il pre-filtro in acciaio della centralina deve essere lavato almeno due volte ogni settimana. In più, è obbligatorio tenere aggiornato il libretto di manutenzione della canna fumaria.

A queste condizioni, l’impianto di aspirazione dei fumi può restare dov’è, senza bisogno di rimuoverlo, poiché solo la citata frequenza di pulizia – secondo la perizia tecnica presentata in tribunale – può garantire l’efficacia della canna fumaria ed evitare il rilascio di odori sgradevoli nel caso in cui il tubo non raggiunga il tetto dell’edificio. Sostanzialmente – confermano i periti dell’Asl interpellati dai giudici – con questa manutenzione l’odore si avverte solo dal balcone e non dall’interno dell’appartamento, anche avendo le finestre aperte. Chi abbia voglia di sentire il profumo di pizza, insomma, si affacci.

Odori sgradevoli da pizzeria: chi risponde del danno?

Nel caso in cui il gestore della pizzeria ubicata sotto un condominio non abbia la costanza o la volontà di effettuare la manutenzione della canna fumaria e questo suo comportamento dovesse tradursi in molestie olfattive per i condòmini, sarebbe proprio lui a rispondere in tribunale.

C’è, però, un dettaglio importante da sottolineare: se il gestore si trova in affitto nel locale da cui partono gli odori sgradevoli, oltre all’inquilino-gestore dell’attività risponde anche il proprietario. Su di lui, infatti, incombe sempre l’obbligo di custodia dell’immobile, in questo caso della canna fumaria su cui non viene fatta regolarmente la manutenzione [3].

Canna fumaria in condominio: quando si può installare?

Installare una canna fumaria in condominio che serva un esercizio commerciale non è una strada particolarmente in salita. Occorre, certamente, rispettare le normative edilizie e le disposizioni del Codice civile, così come il regolamento condominiale, che potrebbe prevederne il divieto.

Le normative comunali possono dettare le eventuali distanze minime che devono intercorrere tra la canna fumaria e l’edificio; in mancanza, si applica la distanza minima prevista dal Codice civile [4] per gli impianti considerati potenzialmente pericolosi, come forni e camini.

Va detto, comunque, che è possibile installare una canna fumaria anche senza consultare l’assemblea del condominio: sempre il Codice civile, infatti, stabilisce che il condòmino ha diritto ad utilizzare le cose comuni «purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne analogo uso» [5]. Va da sé che tra le parti comuni dell’edificio rientra anche la parete esterna su cui poggerà la canna fumaria.