Il conduttore ha prelazione al termine degli 8 anni di contratto?

Vorrei sapere se il conduttore di un appartamento di mia proprietà abbia o meno il diritto di prelazione alla scadenza degli otto anni di contratto, cioè alla seconda scadenza contrattuale.

Il conduttore di un immobile ad uso abitativo può esercitare il diritto di prelazione solamente in occasione della disdetta che il proprietario (a determinate condizioni) può inviargli alla prima scadenza contrattuale avendo l’intenzione di vendere l’immobile.

La norma che disciplina il diritto di prelazione del conduttore di immobile ad uso abitativo, cioè l’art. 3, n. 1), lettera g), della legge n. 431 del 1998, è chiarissima.

La norma stabilisce che:

• il diritto di prelazione del conduttore di immobile ad uso abitativo spetta solo alla prima scadenza contrattuale e solo in contemporanea alla disdetta che la legge (a determinate condizioni) consente al proprietario di dare alla prima scadenza contrattuale avendo l’intenzione di vendere l’immobile a terzi.

Se il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza contrattuale, allora sorge il diritto di prelazione del conduttore; se il proprietario non può dare disdetta alla prima scadenza contrattuale, il diritto di prelazione del conduttore non sorgerà mai (né in quella circostanza, né in nessun’altra occasione).

Precisiamo che la legge consente al proprietario che ha intenzione di vendere l’immobile a terzi di dare disdetta alla prima scadenza contrattuale solo se egli non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Quindi, riassumendo: solo ed esclusivamente alla prima scadenza, se al locatore è consentito dalla legge dare disdetta perché vuole vendere l’immobile a terzi (e gli è consentito dare disdetta solo se non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione), soltanto in questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Se, invece, alla prima scadenza contrattuale la legge non permette al proprietario di dare disdetta perché vuole vendere l’immobile a terzi, è chiaro che non sorge alcun diritto di prelazione per il conduttore ed un diritto di prelazione per il conduttore non sorgerà mai più. Nei casi in cui la legge non consente al proprietario di disdire il contratto di locazione non è necessario riconoscere il diritto di prelazione al conduttore perché anche se il proprietario dovesse vendere l’appartamento, l’acquirente dovrebbe comunque tollerare il conduttore fino almeno alla seconda scadenza contrattuale.

Pertanto, alla seconda scadenza contrattuale di una locazione ad uso abitativo, il conduttore non ha mai un diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile in base a quello che espressamente prevede la normativa indicata.

Alla seconda scadenza contrattuale, il conduttore di un immobile ad uso abitativo non ha mai un diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile (qualunque sia il numero di immobili che il proprietario possieda, qualunque sia il numero di immobili affittati allo stesso conduttore, di qualsiasi tipo siano le locazioni in corso con lo stesso conduttore).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte