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Risarcimento dall’inquilino: la prova del danno

1 Settembre 2021 | Autore:
Risarcimento dall’inquilino: la prova del danno

A chi spetta dimostrare che l’immobile non è stato restituito così com’era stato consegnato?

Hai dato per molti anni una casa in affitto e, ad un certo punto, l’inquilino ha comprato casa altrove. Rispetta la fine del contratto, per carità. Ti consegna le chiavi, entri nella casa e ci dai un’occhiata. Vedi che, in realtà, non te l’ha restituita così come gliel’avevi lasciata: i segni di un certo deterioramento ci sono, alcuni mobili sono consumati, i cuscini del divano non tengono più come una volta. Sono i risultati dell’uso eccessivo del bene. Se si volesse ottenere il risarcimento dall’inquilino, la prova del danno chi dovrebbe produrla? Il locatore o il locatario?

La risposta l’ha data recentemente la Corte d’Appello di Milano dopo aver esaminato il caso del proprietario di un’immobile che pretendeva dall’inquilina il risarcimento del danno provocato dalla scarsa manutenzione di alcune parti dell’appartamento. In pratica, la questione si pone quando il locatore, cioè il padrone di casa, una volta rientrato in possesso della sua proprietà, deve spendere dei soldi per mettere a posto quello che il locatario gli ha lasciato, pena il deprezzamento del bene. Logico, a priori, che uno pensi di chiedere il risarcimento all’inquilino. La prova del danno, però, deve essere fornita dal proprietario oppure deve essere la controparte, vale a dire il conduttore, a dimostrare di aver lasciato tutto come richiesto? Vediamo.

Obblighi dell’inquilino alla restituzione della casa

Secondo il Codice civile [1], l’inquilino «deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione – continua la normativa – si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

Questo principio è fondamentale per quello che la Corte d’Appello di Milano ha sentenziato, in particolare nel passaggio in cui dice: «Salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto». E tra poco vedremo come i giudici meneghini spiegano questo concetto.

Prima, però, vale la pena sottolineare altri due punti fermi dell’articolo del Codice civile. Uno dice che il conduttore «non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà». Insomma, se una cosa è rovinata perché troppo vecchia e lasciata lì, non venite a chiederne conto all’inquilino.

L’altra questione è puramente pratica e burocratica: le cose mobili – dice il Codice – devono essere restituite nel luogo in cui sono state consegnate. Verrebbe da pensare, giusto per fare qualche esempio, che se l’inquilino ha spostato il letto in sala perché gli piaceva addormentarsi guardando la tv, prima di lasciare l’appartamento deve riportarlo in camera.

A chi spetta la prova del deterioramento?

E arriviamo al punto: nel caso in cui il padrone di casa entri nei locali lasciati liberi dal conduttore e trovi segni di deterioramento, può chiedere il risarcimento all’inquilino? Ed è il proprietario a dover fornire la prova del danno o il locatario a dover dimostrare di non essere stato lui a provocarlo a causa della sua trascuratezza?

Secondo la recente sentenza della Corte d’Appello di Milano [2], se il proprietario pretende qualcosa perché l’inquilino non gli ha restituito il bene così com’era quando l’ha ricevuto, è proprio il locatore a dover provare che «il deterioramento o il consumo» citati dal Codice civile siano avvenuti nel periodo intercorrente tra la consegna e la restituzione.

Semmai, l’inquilino dovrà dimostrare che tale deterioramento si è verificato a causa di un uso comunque conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Ma, insiste la Corte, deve essere il proprietario a dimostrare la responsabilità del conduttore per omessa manutenzione ordinaria. Così ha stabilito anche la Cassazione [3]: per chiedere un risarcimento del danno da inadempimento dell’obbligo di restituire il bene così com’è stato ricevuto, spetta al locatore fornire la prova del fatto che il danno è stato provocato tra la consegna e la restituzione del bene.

Pertanto, conclude la Corte d’Appello milanese, l’inquilino non è tenuto a risarcire il proprietario se dal deterioramento dell’immobile, superiore a quello che corrisponde all’uso della cosa in base al contratto, per particolari circostanze, non siano derivati danni patrimoniali al locatore.


note

[1] 1590 cod. civ.

[2] Corte appello Milano sent. n. 2161/2021.

[3] Cass. sent. n. 6387/2018.


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