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Bilancio preventivo condominio: approvazione

2 Settembre 2021 | Autore:
Bilancio preventivo condominio: approvazione

Come deve essere redatto il rendiconto preventivo delle spese da sostenere e cosa fare se è sbagliato o poco chiaro.

In ogni condominio italiano la materia delle spese è tra le più delicate. Spesso, sorgono aspre controversie sulla necessità di sostenerle o sul modo di ripartirle. Si dice che prevenire è meglio che curare: perciò, molti problemi del genere possono essere efficacemente affrontati e risolti attraverso il bilancio preventivo di condominio, che solitamente viene presentato ed approvato insieme al consuntivo dell’esercizio trascorso.

L’approvazione del bilancio preventivo di condominio da parte dell’assemblea consente di verificare in anticipo l’entità delle spese da sostenere, la loro incidenza complessiva e le modalità di attribuzione ai condomini. I dissenzienti potranno contestare le varie partite di bilancio se non le ritengono corrette o se sono esposte in maniera poco chiara; infatti, in tali casi, anche se l’assemblea approva il bilancio preventivo, essi potranno impugnare la delibera per ottenerne l’annullamento.

Bilancio preventivo: cos’è e a cosa serve?

Il bilancio preventivo del condominio è un documento che contiene l’elenco analitico delle spese previste per l’anno a venire, cioè per l’esercizio successivo a quello consolidato e già riepilogato nel bilancio consuntivo. Il bilancio preventivo si articola in diverse voci (ad esempio: riscaldamento, illuminazione, pulizia delle parti comuni, compenso dell’amministratore, manutenzione e riparazioni, stipendio del portiere, oneri fiscali e contributivi, ecc.) e per ognuna di esse vengono indicati i relativi importi stimati.

Il bilancio preventivo contiene anche il riparto delle spese tra i condomini, in base alle tabelle millesimali in vigore. È in base ad esso che l’amministratore calcolerà le quote periodiche da corrispondere. Se durante l’esercizio le spese saranno inferiori a quelle preventivate, a seguito dell’approvazione del bilancio consuntivo i condomini che hanno pagato le somme stabilite a loro carico in base al bilancio preventivo avranno diritto al conguaglio per la parte residua, a meno che non si decida di imputare tale importo come anticipo per le rate future.

L’utilità del bilancio preventivo si manifesta anche a posteriori, cioè al momento del confronto tra le spese previste e quelle effettivamente sostenute e riportate nel bilancio consuntivo: a quel punto, diventa possibile verificare se le previsioni erano esatte e comprendere le ragioni degli eventuali scostamenti in più o in meno.

Inoltre, grazie al bilancio preventivo approvato dall’assemblea, l’amministratore è legittimato ad agire giudizialmente contro i condomini morosi, chiedendo nei loro confronti un decreto ingiuntivo, come ha affermato la Corte di Cassazione [1]. Quindi, il decreto ingiuntivo del condominio col bilancio preventivo è valido, mentre in sua assenza non sarebbe possibile ottenerlo; ciò costituisce un ulteriore vantaggio.

Differenza tra bilancio preventivo e consuntivo

Da quanto detto emerge chiaramente la differenza tra il bilancio preventivo e il consuntivo d’esercizio, che dovrebbe essere più propriamente definito come “rendiconto condominiale”, in quanto per espressa previsione del Codice civile [2] esso si compone di una serie articolata di documenti, e precisamente:

  • di un registro di contabilità, con la descrizione di tutti i movimenti in entrata e in uscita (l’amministratore deve registrarli per legge [3] entro 30 giorni dalla loro effettuazione);
  • di un riepilogo finanziario che sintetizza i movimenti in un conto economico ed evidenzia la situazione patrimoniale del condominio, cioè l’esposizione delle sue attività e passività (crediti e debiti);
  • di una nota sintetica esplicativa della gestione, che illustra anche i rapporti in corso e le eventuali questioni pendenti (ad esempio, le quote non riscosse da alcuni condomini e gli accantonamenti per fronteggiare eventuali richieste risarcitorie).

Secondo la giurisprudenza [1], il bilancio consuntivo deve essere connotato da veridicità, completezza e chiarezza dei dati esposti, «in modo da consentire l’immediata verifica» a ogni condomino, anche se non esperto di contabilità, per metterlo in condizioni di contraddire in sede di approvazione e di contestare le partite esposte nel rendiconto.

Bilancio preventivo: approvazione dell’assemblea

La redazione del bilancio preventivo non è obbligatoria – lo è, invece, per il consuntivo – ma nella maggior parte dei condomini italiani è prassi costante presentarlo all’assemblea per l’approvazione, insieme al rendiconto condominiale dell’esercizio appena concluso. In questo modo, infatti, sarà molto più facile individuare e stabilire l’importo delle quote dovute dai condomini per l’annualità che incomincia, consentendo all’amministratore di riscuoterle periodicamente e, se occorre, anche coattivamente.

La convocazione dell’assemblea per ottenere l’approvazione del rendiconto annuale della gestione, cioè del bilancio consuntivo, deve avvenire, per legge [5], entro i 180 giorni successivi alla conclusione dell’esercizio (per approfondire leggi “Scadenze bilancio condominio“). Se l’amministratore non provvede a tale convocazione, commette una grave inadempienza e può essere revocato per giusta causa.

Esiste, quindi, un vero e proprio obbligo di rendiconto dell’amministratore di condominio, che però non si estende anche alla formazione del bilancio preventivo. Questo adempimento, non essendo obbligatorio per legge, rimane discrezionale (l’amministratore deve rendere conto del suo operato dopo e durante l’esercizio, non prima), anche se, come abbiamo visto, elencare in anticipo le spese presumibili da affrontare semplifica notevolmente il suo compito.

Inoltre, il potere dell’assemblea di approvare il bilancio preventivo è espressamente previsto dal Codice civile [6], quindi l’argomento può essere validamente posto all’ordine del giorno da inserire nell’avviso di convocazione.

Bilancio preventivo: impugnazione

Una volta redatto e presentato all’assemblea, valgono anche per il bilancio preventivo i medesimi criteri di chiarezza, completezza e veridicità che abbiamo esaminato: perciò, non sarà valido un bilancio preventivo esposto in maniera confusa e che non consenta di individuare con precisione le diverse voci di spesa da ripartire tra i condomini. In tal caso, la delibera di approvazione potrà essere impugnata in tribunale dai condomini dissenzienti (dunque, chi ha votato contro o si è astenuto), per ottenerne l’annullamento, entro il termine di 30 giorni dalla data di svolgimento dell’assemblea, per i condomini presenti, o dal successivo ricevimento del verbale, per gli assenti [7].

A tal proposito, una recente sentenza del tribunale di Roma [8] ha stabilito che è annullabile la delibera dell’assemblea di approvazione di un bilancio preventivo «redatto senza il rispetto dei criteri di trasparenza, correttezza e veridicità», perché in questo modo il rendiconto non consente ai condomini di avere «un efficace quadro prospettico futuro della gestione condominiale».


note

[1] Cass. sent. n. 21650 del 21.09.2013.

[2] Art. 1130 bis Cod. civ.

[3] Art. 1130, n. 7, Cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 454 del 11.01.2017.

[5] Art. 1130, n. 10, Cod. civ.

[6] Art. 1135, co.1, Cod. civ.

[7] Art. 1137 Cod. civ.

[8] Trib. Roma, sent. n. 13582/21 del 17.08.2021.


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