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Delibere da impugnare: modalità e termini

22 Novembre 2021 | Autore:
Delibere da impugnare: modalità e termini

Condominio: quando è possibile impugnare la decisione dell’assemblea? Entro quanto tempo bisogna ricorrere al giudice?

È noto a tutti che il condominio deve convocare l’assemblea quando si tratta di assumere decisioni. Quasi tutte le questioni sono decise a maggioranza, nel senso che non occorre l’unanimità dei condòmini per poter deliberare. Ciò non significa che la minoranza debba sempre subire passivamente le scelte degli altri: nei casi stabiliti dalla legge, è possibile ricorrere al giudice per chiedere l’annullamento della decisione. Con questo articolo parleremo proprio di questo: spiegheremo quali sono modalità e termini delle delibere da impugnare.

Sin da subito, va detto che esistono due tipi di invalidità delle deliberazioni assembleari: l’annullabilità e la nullità. Mentre contro la prima c’è rimedio, nel senso che una delibera annullabile può comunque produrre effetti ed essere mantenuta in vita, nel secondo caso la decisione è radicalmente inefficace sin dall’origine. In pratica, la nullità rappresenta la forma di invalidità più grave in assoluto, contro la quale non è possibile porre rimedio. Vediamo insieme quali sono modalità e termini di impugnazione delle delibere.

Delibera: quando può essere impugnata?

Come anticipato, una delibera è da impugnare quando essa è nulla o annullabile. Per la precisione:

  • la nullità è la forma d’invalidità più grave, che ricorre in linea di massima soltanto per le decisioni prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell’assemblea. Sono altresì nulle le delibere che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino;
  • al contrario, sono annullabili le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Ad esempio, è annullabile la decisione che non rispetta quanto statuito dal regolamento o dalla legge.

Mentre la delibera nulla può essere impugnata sempre, senza limiti di tempo, la delibera annullabile è impugnabile solamente dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla data di comunicazione della stessa agli assenti.

Approfondiamo tutti questi aspetti e vediamo quali sono modalità e termini delle delibere da impugnare.

Delibera: quando è da impugnare perché annullabile?

Per legge [1], le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili davanti al giudice.

In pratica, ogni tipo di decisione che non rispetti le previsioni normative o quelle regolamentari è colpita da annullabilità, con la conseguenza che, se il giudice la accerta, la decisione perderà ogni effetto sin dal momento in cui è stata deliberata.

Poiché la contrarietà alla legge o al regolamento ricomprende tantissime ipotesi, di seguito si elencano solamente alcuni motivi di annullabilità della delibera condominiale:

  • le irregolarità ed i vizi riguardanti la costituzione dell’assemblea;
  • il mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o stabilite dal regolamento di condominio;
  • l’omessa o l’irregolare notifica dell’avviso di convocazione;
  • l’avviso di convocazione senza ordine del giorno;
  • la deliberazione che ha deciso su un punto non contenuto specificamente all’interno dell’ordine del giorno [2];
  • la delibera che ripartisce una spesa con una tabella millesimale diversa da quella prescritta dalla legge;
  • il punto oggetto della decisione non era previsto dall’ordine del giorno dell’assemblea;
  • la decisione verbalizzata dall’assemblea non ha raggiunto la maggioranza richiesta.

Come impugnare una delibera annullabile?

Contro una delibera annullabile può proporre impugnazione all’autorità giudiziaria ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, nel termine di trenta giorni, decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice.

Affinché l’impugnazione contro la delibera annullabile sia accolta, occorre che il condomino che agisce abbia interesse a far valere l’invalidità della decisione. Deve sussistere, cioè, l’interesse all’impugnazione, che si presume sussistere tutte le volte in cui la decisione assembleare lede un diritto del condomino.

Va infine ricordato che, per legge, chi vuole impugnare una delibera condominiale deve obbligatoriamente far precedere tale azione giudiziale dall’esperimento di un tentativo di mediazione.

Delibera: quando è da impugnare perché nulla?

La legge non stabilisce le ipotesi in cui la delibera è nulla. Trattandosi della più grave forma di invalidità, la decisione condominiale è affetta da nullità solamente nelle ipotesi di gravissimi vizi insanabili.

Secondo la Corte di Cassazione [3], la delibera è nulla quando:

  • è priva di elementi essenziali, come ad esempio la volontà e l’oggetto;
  • l’oggetto è illecito, perché contrario alla morale e al buon costume. Si pensi a una delibera che decide di adibire uno spazio condominiale all’attività di meretricio;
  • decide su aspetti non rientranti nella competenza dell’assemblea (ad esempio, riguardo a una proprietà non condominiale);
  • è lesiva della proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali. Si pensi, nella prima ipotesi, al caso in cui vengano imposti determinati lavori all’interno dell’alloggio privato di un condomino; nel secondo caso, quando si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.

Come impugnare una delibera nulla?

La deliberazione condominiale nulla può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse.

A differenza dell’annullabilità, che può essere fatta valere solo entro trenta giorni e solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, è legittimato a impugnare la delibera nulla qualunque condomino che abbia interesse a farne accertare l’invalidità, compresi coloro che votarono favorevolmente [4].

Tutto ciò significa che la nullità non si sana mai, nemmeno dopo molto tempo. In poche parole, una delibera nulla può essere impugnata anche a distanza di anni affinché il giudice ne dichiari l’invalidità con effetti retroattivi.


note

[1] Art. 1137 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 14537 del 22 ottobre 2020.

[3] Cass., Sez. Un., sent. n. 1439/2014.

[4] Cass., sent. n. 6714/2010.

Autore immagine: canva.com/


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