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Rifiuto utenza gas e acqua per colpa della morosità del locatore

3 Settembre 2021
Rifiuto utenza gas e acqua per colpa della morosità del locatore

Affitto: che fare se l’inquilino non riesce ad attivare le utenze a causa dei debiti lasciati dal precedente utilizzatore dell’appartamento?

Potrebbe succedere – ed è successo – che l’inquilino, dopo aver stipulato il contratto di affitto ed essere così succeduto al locatore nell’utilizzo dell’immobile, non riesca ad attivare l’utenza idrica e del gas per colpa della morosità lasciata da quest’ultimo alla precedente utenza. 

Il risultato è facilmente intuibile: il conduttore si troverebbe nell’impossibilità di godere del bene (l’appartamento in locazione) o comunque di goderne in modo limitato (magari mediante l’ausilio di stufe elettriche), salvo ovviamente sanare il debito pregresso, per quanto a lui non imputabile. Che fare dunque in caso di rifiuto dell’utenza del gas e dell’acqua per colpa della morosità del locatore? A spiegarlo è una recente sentenza del tribunale di Benevento [1].

A nessuno piace pagare i debiti propri. Figuriamoci quelli altrui. Ragion per cui, in casi del genere, la cosa più conveniente è lasciare l’appartamento e andare a vivere altrove o, quantomeno, sospendere il pagamento del canone fino a quando il problema non viene risolto (alias: fino a quando non viene sanata la morosità). Si può fare? Secondo i giudici campani, è assolutamente possibile e legale. La ragione è presto spiegata.

Secondo l’orientamento sposato ormai da tempo dalla giurisprudenza, il conduttore può interrompere il pagamento del canone o, addirittura, chiedere la risoluzione anticipata del contratto di affitto – ossia lo scioglimento con effetto immediato, senza neanche dare il preavviso – tutte le volte in cui vi è un grave inadempimento del locatore; deve trattarsi di un inadempimento tale determinare una totale assenza della prestazione su di lui gravante, ossia l’obbligo di fornire un immobile idoneo all’uso abitativo. Il che succede tutte le volte in cui l’immobile risulti inabitabile. Si pensi al caso di un appartamento con un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione oppure dove le infiltrazioni di acqua sono talmente copiose da rendere invivibili le camere.

Il tribunale di Benevento però aggiunge un tassello in più: l’inquilino può sollevare l’eccezione di inadempimento non solo se venga completamente a mancare la prestazione del proprietario ma anche se questa sia soltanto inesatta purché – seppur non tale da escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile – possa dirsi giustificata la sospensione del pagamento del canone [2]. 

Ciò detto, il giudice sottolinea come la circostanza per cui il ritardo o l’impedimento nell’erogazione dell’acqua e del gas sia determinata dai debiti pregressi – seppur non tali da escludere il godimento del bene – legittima la risoluzione e/o la riduzione del canone durante il periodo di occupazione.

In tal caso, l’inquilino può lasciare le chiavi dell’immobile e andare a cercare un’altra abitazione. Una soluzione alternativa, come anticipato, è data dalla sospensione del pagamento del canone in quanto giustificata alla luce dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dell’oggettiva proporzione degli inadempimenti, dell’incidenza della condotta inadempiente sull’equilibrio pattuito e dell’interesse di controparte [3]. Di qui, l’obbligo di pagare il canone solo per i giorni di occupazione dell’immobile.


note

[1] Trib. Benevento, sent. n. 751/21 del 15.04.2021.

[2] Ciò, parametrandosi l’obbligo di comportarsi secondo buona fede, all’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti e all’incidenza della condotta inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico contrattuale in base all’interesse di controparte.

[3] Cass. sent. n. 20322/2019.


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