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Come difendere una servitù di passaggio

3 Settembre 2021
Come difendere una servitù di passaggio

Le tutele del proprietario del fondo dominante dai comportamenti ostruzionistici del titolare del fondo servente.

Si ha una servitù di passaggio tutte le volte in cui il titolare di un immobile vanta il diritto di attraversare un terreno adiacente, di proprietà altrui, per accedere al proprio.

Si contrappongono così due interessi che non sempre è facile contemperare: da un lato c’è quello del cosiddetto «fondo servente» (quello cioè su cui grava la servitù), che vorrebbe il minor aggravio possibile sul proprio terreno; dall’altro c’è quello del cosiddetto «fondo dominante» (quello cioè del titolare della servitù di passaggio) il cui obiettivo è esercitare il proprio diritto nel modo più agevole possibile, senza ostacoli, limitazioni o rallentamenti. Eppure, da ambo le parti, si registrano spesso comportamenti illegittimi. Come agire in questi casi? La giurisprudenza è più volte intervenuta per spiegare come difendere una servitù di passaggio dalle ostruzioni del proprietario del fondo servente. Qui di seguito forniremo qualche chiarimento pratico. 

Cos’è la servitù di passaggio?

Ricordiamo brevemente in cosa consiste la servitù di passaggio. Si tratta di un diritto reale minore: «reale» perché verte su un immobile (una “res”, appunto, in latino) e «minore» perché, a differenza della proprietà (diritto reale assoluto e pieno per antonomasia), implica un potere limitato, quello di accedere al proprio bene (chiamato «dominante«) passando per la proprietà di un altro (detta «servente»). 

Nel momento del passaggio di proprietà dell’immobile, la servitù ne segue le sorti e passa in capo al nuovo titolare, sia sul lato attivo (per quanto riguarda il fondo dominante) che su lato passivo (per quanto riguarda il fondo servente). 

In buona sostanza, chi acquista un terreno gravato da una servitù è tenuto a rispettarla, così come chi riceve un terreno con una servitù di passaggio può esercitarla come il precedente titolare. 

Cosa fare se la servitù di passaggio viene ostacolata? 

Accade spesso che la servitù sia contestata, ostruita oppure ostacolata. 

In proposito, l’articolo 1079 del Codice civile dà al titolare del fondo dominante il diritto di citare in giudizio il proprietario del fondo servente per ottenerne la condanna:

  • al riconoscimento dell’esistenza della servitù se questi ne contesta l’esercizio;
  • alla cessazione di eventuali impedimenti o disturbi.

Oltre a ciò si può chiedere anche il risarcimento in caso di danni (da dimostrare). 

Una seconda norma, in particolare l’articolo 1067 del Codice civile, stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (ad esempio, l’installazione di un cancello di cui solo egli ha le chiavi o la riduzione della dimensione della strada, tanto da rendere impossibile il passaggio con un mezzo a motore).

Ma per avere i danni causati dalle modifiche tese ad intralciare l’esercizio della servitù andrà provato, con indagini, l’effettivo inasprimento del passaggio [1].

Come dimostrare una servitù?

Per ottenere una tutela da parte del giudice, il proprietario del fondo dominante – in altre parole, colui che vanta la servitù di passaggio – deve innanzitutto dimostrare l’esistenza della servitù stessa, ad esempio tramite un contratto. 

Se la servitù di passaggio non risulta da alcun atto, né è mai stata formalizzata o riconosciuta, è sempre possibile chiederne al giudice la costituzione in via coattiva. Ciò avviene quando l’accesso al proprio fondo è impossibile o eccessivamente gravoso e solo l’attraversamento tramite il terreno del vicino rimuove tale impedimento. 

Qualora, invece, il titolare del fondo servente ostacoli, condizioni o renda più gravosa la servitù, il rimedio sarà quello delineato dall’articolo 1067 del Codice civile.

Scatta una servitù coattiva di passaggio anche a favore di un fondo non intercluso se – a prescindere da esigenze di agricoltura e di industria – se ne ravvisi l’inaccessibilità da parte di una persona portatrice di handicap o con ridotta capacità motoria, oppure per garantire a qualsiasi soggetto le insopprimibili esigenze abitative [2].

La giurisprudenza sulla servitù di passaggio

Se il proprietario del fondo servente, per riaverne la piena disponibilità, contesti la servitù vantata dal terzo e agisca con negatoria, potrà limitarsi a provare la titolarità del terreno. Chi vanti il vincolo, invece, dovrà dimostrare di averne il diritto, in virtù di un rapporto di natura obbligatoria o reale [3].

Per accertare l’esistenza della servitù o costituirla in via coattiva è necessario dimostrare – tra le altre cose – la proprietà del fondo dominante: la prova può essere data anche in via presuntiva senza allegare il titolo d’acquisto [4].

Con la vendita del fondo dominante si trasferiscono le servitù attive ad esso inerenti anche se l’atto d’acquisto non lo sancisca, sempre che sia trascritto il titolo originario di costituzione del vincolo. Altrimenti, per l’opposizione ai successivi acquirenti, va inserita una specifica menzione [5]. 

Per essere risarciti dei danni derivanti dalle modifiche con cui il proprietario del fondo servente abbia reso più difficoltoso l’esercizio della servitù (ad esempio mettendo sulla strada di passaggio un cancello che occupi più della metà della sua larghezza) va provato, con accertamenti, l’aggravio [6]. 


note

[1] Cass. sent. n. 11878/2021.

[2] Trib. Brescia, sent. n. 275/2020

[3] Trib. Torino, sent. n. 2914/2020

[4] Cass. ord. n. 15116/2021

[5] C. App. Napoli, sent. n. 2123/2020

[6] Cass. ord. n. 11878/2021


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