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Fondo cassa in condominio illegittimo senza finalità specifica

5 Giugno 2014
Fondo cassa in condominio illegittimo senza finalità specifica

Può l’assemblea di condominio deliberare l’istituzione di un fondo cassa per spese eventuali?

La recente riforma del condominio ha stabilito l’obbligo, per l’assemblea di deliberare la costituzione di un fondo speciale per far fronte solo e unicamente a futuri interventi di manutenzione straordinaria [1].

Tale fondo ha la finalità di evitare “brutte sorprese” in caso di avvio dei lavori e mancata riscossione, poi, delle quote da parte dell’amministratore: in pratica, consente ai condomini di avere la somma necessaria per potere dare inizio ai lavori, in previsione di eventuali morosità o ritardi nei pagamenti. Tale fondo non può essere diversamente utilizzato se non per la destinazione impressagli dai condomini e cioè solo per gli specifici interventi di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea e non già per future opere non ancora determinate.

Quando la gestione annuale del condominio si conclude con un residuo attivo l’assemblea è libera di decidere la destinazione del denaro comune rimasto in eccedenza. In tal senso i condomini possono deliberare di

ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi

– oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o a interventi straordinari.

Sussiste in tal caso una piena discrezionalità dell’assemblea in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, così che la maggioranza, nell’ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle a un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione immediata da parte dei singoli.

A seconda che il fondo sia destinato ad opere di ordinaria o straordinaria amministrazione sarà anche diverso il quorum necessario per assumere la relativa delibera o sciogliere il fondo: per l’ordinaria amministrazione è sufficiente un terzo dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti, per quella straordinaria almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea.

È indispensabile però che ci sia una precisa indicazione circa la destinazione del fondo. Il problema si pone quando il condomino in regola con i versamenti – e quindi anche con le quote del fondo cassa – intenda vendere la propria casa, perché in questo momento occorre decidere in capo a chi, tra acquirente e venditore, passa la titolarità della quota di fondo.

Infatti, nel caso di spese relative alla manutenzione ordinaria dell’immobile, a pagare le relative somme deve essere chi era proprietario quando i lavori sono materialmente iniziati. Nel caso di spese di straordinaria manutenzione dell’immobile, è tenuto a sopportare i costi colui che era proprietario al momento in cui è stata approvata la delibera assembleare di approvazione dei lavori.

Il venditore dell’appartamento non può riavere dal condominio la sua quota del costituito fondo cassa ancora inutilizzata (che legittimamente può dunque trattenerla) oppure compensarla con suoi debiti verso il condominio stesso. Infatti, le somme, una volta versate dal singolo condomino, escono dalla sua sfera di disponibilità e rientrano in quella esclusiva del condominio. Il che significa che il condomino non ne può chiedere la restituzione se non dopo specifica delibera da parte dell’assemblea.

La soluzione deve essere ricercata nel rapporto contrattuale tra alienante e acquirente, ben potendo questi liberamente pattuire nel contratto di compravendita su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere del fondo.


note

[1] Art. 1135, n.4 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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