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Il prestito vitalizio ipotecario

6 Maggio 2015 | Autore:
Il prestito vitalizio ipotecario

Ottenere un prestito per persone anziane e senza dover vendere la nuda proprietà.

 

Tra gli strumenti offerti per agevolare l’accesso al credito da parte sia delle imprese che dei comuni cittadini nell’attuale difficile congiuntura del nostro Paese, spicca ora il prestito vitalizio ipotecario, appena entrato in vigore con una legge dello Stato [1].

Si tratta di un mutuo, o finanziamento, a medio-lungo termine già conosciuto negli Stati anglosassoni con il nome di reverse mortgage, grazie al quale il proprietario di un immobile converte il valore dello stesso in liquidità a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca, che come sappiamo è una garanzia privilegiata per il creditore qui finanziatore. Tale mutuo è concedibile da istituti di credito e da intermediari finanziari iscritti nell’apposito presso la Banca d’Italia e solo alle persone fisiche che abbiano compiuto i sessanta anni di età [2].

Vuoi sapere, nella pratica, come funziona tale nuovo strmento? Vai su “Prestito vitalizio ipotecario: come funziona”.

Il prestito viene erogato solo per immobili residenziali e che si trovino in zone non sismiche.
Ovvi i vantaggi rispetto ad una cessione della nuda proprietà per restare nell’immobile in qualità di usufruttario: chi contrae il prestito resta nel possesso dell’abitazione sino alla morte, potendo compiere atti di disposizione nei limiti consentiti dall’ipoteca. Nel caso di morte del beneficiario gli eredi potranno vendere o rimborsare il debito.

L’importo erogabile varia in base all’età del richiedente, sulla base del criterio per cui più si è avanti con l’età e più elevata sarà la cifra che si può ottenere, solitamente calcolata in una percentuale non superiore al 50%, del valore dell’immobile.
Il rimborso del capitale, comprensivo di spese e interessi accumulati negli anni, spetta agli eredi, i quali possono ripagare il debito liberando l’immobile dall’ipoteca oppure vendere l’abitazione e, con il ricavato, restituire la somma già oggetto di finanziamento.

Una novità della riforma è la possibilità, per il beneficiario di concordare con la banca le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, in deroga alla normale regola del rimborso al termine del contratto per il verificarsi degli eventi risolutivi dello stesso: la morte del beneficiario, il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali sull’immobile gravato da ipoteca [3].

Un ulteriore elemento di novità della riforma è l’applicazione delle agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine: l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali, e dalle tasse sulle concessioni governative. Ci sarà solo il versamento di un’imposta sostitutiva: 0,25% dell’ammontare dei finanziamenti erogati; 2% se l’immobile dato in garanzia non è adibito a prima casa. Si noti che su tali ratei di rimborso non si applica la capitalizzazione degli interessi.

Un ulteriore agevolazione per il mutuatario beneficiario del finanziamento è dato dalla previsione che la banca possa agire per la risoluzione del contratto da ritardato pagamento solo quando il ritardo si sia verificato almeno sette volte.

La legge richiama la norma del Testo Unico Bancario sulla definizione di mancato pagamento: quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata  [3].

Se il rimborso non avviene nel termine di dodici mesi dal verificarsi di uno degli eventi che lo prevedono – morte del beneficiario, trasferimento della proprietà sull’immobile e altri atti di disposizione – la banca può procedere alla vendita dell’immobile ad un valore di mercato che sarà determinato da un incaricato perito indipendente.

Qualora non si perfezionasse al valore così determinato la vendita nei dodici mesi successivi, il valore dell’immobile viene decurtato del 15%, e nella stessa misura si procede alla decurtazione ogni dodici mesi finché non si giunga alla vendita dell’immobile. Il ricavato della vendita verrà utilizzato per estinguere il credito vantato dalla banca.

note

[1] Legge 2 aprile 2015, n. 44 “Modifica all’articolo 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario”, agli art. 12 – 12 sexies.

[2] Il prestito vitalizio ipotecario era già previsto dalla finanziaria 2006, che prevedeva l’età minima di 65 anni, ma non ha mai avuto reale diffusione, anche a causa di una certa ferraginosità delle norme.

[3] Più precisamente, secondo la richiamata normativa, il beneficiario del prestito deve provvedere al rimborso del capitale imprestato al verificarsi delle seguenti situazioni:

– morte del beneficiario;

– trasferimento in tutto o in parte della proprietà dell’immobile oppure qualora vengano trasferiti in tutto o in parte altri diritti reali o di godimento ad esso relativi;

– altri atti di disposizione che comportino una riduzione significativa del valore dell’immobile, come la costituzione in favore di terzi di diritti reali di garanzia.

[4] Come prevede l’art. 40 comma 2 del T.U.B. richiamato dall’art. 12 bis.


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