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Quanto deve essere l’importo della caparra?

27 Novembre 2021 | Autore:
Quanto deve essere l’importo della caparra?

Cos’è e a cosa serve la caparra confirmatoria? Qual è la differenza con l’acconto? Quanto si paga al momento della firma del compromesso?

Quando le parti raggiungono un accordo è possibile che una debba versare all’altra una somma di denaro a titolo di caparra. Ciò accade soprattutto quando si stipula un compromesso o una compravendita definitiva avente ad oggetto un immobile. La caparra serve a confermare l’impegno assunto dal compratore e, allo stesso tempo, a costituire una sorta di risarcimento nel caso in cui lo stesso dovesse risultare inadempiente. Quanto deve essere l’importo della caparra?

Sin da subito possiamo dire che l’ammontare della caparra è in genere rimesso alla discrezione delle parti. Ciò significa che compratore e venditore possono mettersi liberamente d’accordo sull’importo del pagamento. Nella pratica commerciale, però, di solito, l’ammontare della caparra corrisponde a una percentuale del valore complessivo dell’affare. Vediamo dunque quanto deve essere l’importo della caparra, soprattutto con riferimento alla compravendita di immobili.

Caparra: cos’è?

La caparra è la somma di denaro che viene data al momento della conclusione di un contratto.

In genere, la caparra è tipica della compravendita: al momento della stipula dell’accordo, l’acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo finale, impegnandosi a saldare il rimanente in un secondo momento (ad esempio, alla consegna effettiva del bene). Ciò non toglie che la compravendita possa essere prevista anche per contratti di natura diversa, oppure che essa possa consistere nel pagamento di cose fungibili diverse dal denaro, come ad esempio una quantità di cibo (olio, grano, ecc.), di prodotti o di altro materiale (legna, carburante, ecc.).

Caparra: a cosa serve?

Generalmente, alla caparra viene attribuita un’unica funzione: quella di scongiurare ripensamenti in capo a chi l’ha pagata. Per legge, infatti, chi si sottrae a un contratto dopo aver versato la caparra non ha diritto alla restituzione della stessa.

Insomma: chi ha dato la caparra e poi non adempie ai suoi obblighi contrattuali, è destinato a perdere quanto pagato in anticipo. Ecco perché la caparra è definita confirmatoria: essa garantisce l’impegno della parte.

La caparra, in realtà, svolge anche un’altra funzione: quella di risarcire il danno patito dalla parte contrattuale che ha rispettato l’accordo.

Secondo la legge [1], chi ha ricevuto la caparra può trattenerla legittimamente se chi l’ha pagata è inadempiente. Al contrario, se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte ha diritto a richiedere il doppio di quanto pagato in anticipo.

In altre parole:

  • se l’inadempiente è colui che ha versato la caparra, l’altra parte potrà trattenerla e non restituirla;
  • se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può esigere il doppio della caparra stessa.

Grazie a questo meccanismo, la legge vuole evitare che si intraprendano cause inutili, in quanto la possibilità di trattenere o di riscuotere il doppio della caparra rappresenta già un modo per ottenere il risarcimento dei danni.

Ovviamente, nulla impedisce alla parte che ritiene di aver subito un danno più ingente di restituire la caparra e adire le vie legali per chiedere la risoluzione del contratto e il conseguente risarcimento.

Caparra e acconto: differenze

Sebbene nella terminologia comune siano spesso confusi, caparra e acconto svolgono una funzione diversa. Mentre l’acconto è solo un anticipo sul prezzo finale, che deve essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti, la caparra serve a liquidare il danno da inadempimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.

Come distinguere concretamente l’acconto dalla caparra, visto che entrambi si concretano in un pagamento? In mancanza di diverso accordo, la somma versata senza specificare che si tratta di una caparra è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga esplicitato nel contratto.

Caparra: a quanto deve ammontare?

Quanto deve essere l’importo della caparra? Come detto in apertura, le parti sono libere di stabilire l’ammontare della caparra.

Di norma, però, quando si tratta di compravendite immobiliari, l’acquirente è tenuto a versare un anticipo a titolo di caparra, per confermare la serietà dell’intenzione di comprare il bene. In casi del genere, quando si ha a che fare con immobili, la caparra si aggira intorno al 10% del prezzo di acquisto. Si tratta tuttavia di una percentuale orientativa, che può essere minore o maggiore a seconda degli accordi.

Spesso, la caparra va pagata al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita. Come spiegato nell’articolo “Quanto si deve versare al compromesso“, già al momento della stipula del contratto preliminare può essere chiesto il pagamento di una caparra, pari sempre a una percentuale del corrispettivo totale. Ovviamente, quanto versato a titolo di caparra andrà sottratto dal prezzo finale.


note

[1] Art. 1385 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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