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Cosa sono le spese condominiali ordinarie?

28 Novembre 2021 | Autore:
Cosa sono le spese condominiali ordinarie?

Oneri condominiali: chi paga e quali sono i criteri di ripartizione? Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

Chi vive in condominio deve pagare le spese relative alla manutenzione dell’edificio e tutte le altre connesse alla sua conservazione. Ciò vale anche quando si è proprietari di un’unità immobiliare non abitata da alcuno. I criteri di ripartizione delle spese sono indicate nel regolamento; in assenza di previsione specifica, vale quanto stabilito dalla legge: ciascuno paga in proporzione al valore della sua proprietà, espressa generalmente in millesimi. Con questo articolo entreremo nel dettaglio di questo argomento e vedremo cosa sono le spese condominiali ordinarie.

Sin d’ora va detto che non tutti i lavori da effettuarsi in condominio sono uguali. Alcuni di essi possono essere intrapresi dall’amministratore senza bisogno di chiedere il preventivo consenso dell’assemblea; altri, invece, necessitano del voto dei proprietari. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa sono le spese condominiali ordinarie.

Spese condominiali: cosa sono?

Per spese condominiali si intendono tutte quelle inerenti alle parti comuni della struttura condominiale: si pensi alla manutenzione dell’ascensore, alla ristrutturazione dell’androne o del cortile, alla pulizia delle scale, alla corrente elettrica che serve per il funzionamento delle luci nelle aree comuni, al pagamento del compenso dell’amministratore, alla ristrutturazione della facciata dell’edificio, ecc.

Spese condominiali: come si dividono?

Qual è il criterio di ripartizione delle spese condominiali? A meno che il regolamento approvato all’unanimità non preveda altri criteri, la regola è la seguente: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1]. Si tratta del criterio dell’utilizzazione generale.

La legge stabilisce anche che le spese di utilizzo o di esercizio, le quali servono i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. È il cosiddetto criterio dell’utilizzazione differenziata

Ad esempio, per le spese di riscaldamento, se un condomino rinuncia ad utilizzare il servizio, dovrebbe pagare comunque le spese condominiali di conservazione, ma sarebbe esente da quelle di esercizio (come l’utilizzo del gasolio).

La legge, dunque, non prevede esclusioni: tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese condominiali, per il semplice fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare inserita all’interno del condominio. L’unica differenza riguarda l’entità dell’importo, il quale è commisurato sia alle quote millesimali possedute che all’utilizzo dei servizi presenti nel condominio.

Spese condominiali ordinarie: quali sono?

Tra le spese condominiali che si è tenuti a pagare rientrano senz’altro quelle di manutenzione, cioè le spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in:

  • spese di manutenzione ordinaria: sono le spese generiche e prevedibili (sostituzione luci delle scale, mantenimento dell’efficienza degli impianti; ecc.);
  • spese di manutenzione straordinaria: sono interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, (esempio: riparazione del tetto del condominio danneggiato da una tromba d’aria).

Le spese condominiali ordinarie sono quelle che devono essere fatte periodicamente per garantire la conservazione del bene comune (ad esempio, la pulizia del giardino condominiale).

Costituiscono esempi di spese ordinarie:

  • manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne);
  • riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte, ecc.);
  • assicurazione dell’edificio;
  • compenso dell’amministratore di condominio;
  • spese per la gestione.

Spese condominiali: quando sono straordinarie?

Dev’essere classificato come straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).

Un ulteriore criterio per definire un lavoro di tipo straordinario è da individuare nella notevole entità della spesa.

Secondo la Corte di Cassazione [2], nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

Insomma: l’oggettiva notevole entità dell’intervento fa sicuramente propendere lo stesso verso la straordinaria amministrazione.

Lavori urgenti: sono spese straordinarie?

Anche i lavori urgenti e indifferibili rientrano tra le spese straordinarie. La competenza su di essi ricade in capo all’amministratore, dato il suo dovere di vegliare sul mantenimento e sulla conservazione della cosa comune.

Ad esempio, l’intervento volto a porre in sicurezza il cornicione pericolante rientra tra le spese straordinarie per il quale l’amministratore deve intervenire immediatamente, senza passare preliminarmente dall’assemblea, salvo successiva ratifica dell’operato.

Manutenzione ordinaria: serve il voto dell’assemblea?

L’amministratore di condominio può disporre i lavori di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando si tratta di interventi che rientrano nelle sue attribuzioni.

In genere, l’approvazione delle spese ordinarie avviene indirettamente, mediante l’approvazione del bilancio preventivo in cui le medesime sono previste o direttamente con l’approvazione del preventivo di spesa relativo.

Al contrario, i lavori di manutenzione straordinaria vanno sempre preventivamente autorizzati dall’assemblea, non potendo l’amministratore agire autonomamente (salvo il ricorrere di interventi urgenti e indifferibili).

Le maggioranze necessarie per deliberare un intervento di tipo straordinario sono decisamente più elevate. Per quanto concerne il quorum costitutivo, in prima convocazione la delibera implica la maggioranza degli intervenuti rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio, mentre per quanto concerne il quorum deliberativo, si richiede sempre e comunque la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, a prescindere che si tratti di prima o seconda convocazione.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 25145 del 26 novembre 2014.

Autore immagine: canva.com/


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