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Immobile ricevuto in donazione: quali tutele in caso di vizi?

28 Novembre 2021 | Autore:
Immobile ricevuto in donazione: quali tutele in caso di vizi?

Come si tutela chi riceve in dono una casa se emergono dei difetti

La casa rappresenta un punto fermo nella vita delle persone. Sia per i single che per le coppie sposate o conviventi, avere un tetto per coltivare la propria indipendenza è comunque una meta importante. Ma quali tutele hai in caso di vizi di un immobile ricevuto in donazione? Non è raro il caso in cui i genitori intestino al proprio figlio una casa. Si tratta in effetti di una donazione. Ed anche nei casi meno frequenti in cui capiti di ricevere in donazione un immobile non da un parente stretto, il problema di come tutelarsi in caso di vizi ha la sua importanza. E’ un peccato, infatti, ricevere un così importante dono e poi essere costretti ad affrontare spese impreviste. La donazione di un immobile, occorre dire in premessa, è un atto per cui è obbligatorio recarsi da un notaio. La donazione di un immobile va infatti perfezionata con atto pubblico. Suggeriamo, proprio perché ci sarà obbligatoriamente di mezzo il notaio, di chiedere a lui come tutelarsi al meglio dai vizi e difetti che l’immobile potrebbe presentare. Nell’articolo che segue descriveremo innanzitutto il contratto di donazione e successivamente forniremo il quadro essenziale di riferimento sulle tutele in caso di vizi. Non ci stancheremo mai di ricordare che è la conoscenza delle norme il primo e fondamentale strumento per prevenire e risolvere i problemi di tipo legale.

Cos’è e come si perfeziona la donazione di un immobile?

Chiariamo innanzitutto cos’è e come si perfeziona la donazione di un bene immobile.

In generale la donazione è quel tipo di contratto grazie al quale un soggetto (definito donante) arricchisce, per spirito di liberalità, un altro soggetto (denominato donatario) vendendogli a titolo gratuito un bene mobile o immobile oppure un diritto [1].

In particolare con la donazione di un immobile il donante cede al donatario a titolo gratuito la proprietà di un bene immobile (un terreno, agricolo o edificabile, o un appartamento o un capannone industriale).

Con la donazione di un immobile viene trasferita gratuitamente da un soggetto ad un altro la proprietà di una casa o di un terreno

Come abbiamo anticipato nell’introduzione, la donazione immobiliare (come qualunque altra donazione) richiede obbligatoriamente l’atto pubblico.

Occorre cioè recarsi dal notaio e, alla presenza di due testimoni, firmare l’atto pubblico di donazione appositamente predisposto.

Non avranno alcun valore quindi donazioni di beni immobili concluse verbalmente (con una stretta di mano) oppure con una semplice scrittura privata.

Una donazione immobiliare conclusa verbalmente o con una scrittura privata sarà nulla.

Questo vuol dire che nessuno sarà mai considerato dalla legge come proprietario di un immobile che ha ricevuto in dono in base ad un accordo verbale o ad una scrittura privata.

La donazione richiede sempre l’atto pubblico

Quali tutele se l’immobile donato presenta vizi?

Cosa può fare il donatario (cioè chi riceve in donazione un immobile) se poi la casa presenta dei vizi?

Come si può tutelare rispetto alle spese che sarebbe costretto affrontare per eliminare i difetti riscontrati?

La legge [2] chiarisce che chi dona un bene immobile:

  • non è in genere obbligato a garantire che esso non abbia vizi e difetti;
  • è invece obbligato a garantire l’assenza di vizi e difetti solo se viene stipulato con il donatario uno specifico patto;
  • sarà sempre obbligato a fornire al donatario la garanzia per i vizi se, conoscendo la loro esistenza, li aveva tenuti nascosti al donatario.

Quindi il donatario è sempre tutelato per quei vizi e difetti dell’immobile che il donante conosceva e gli ha nascosto.

Per i vizi e i difetti che invece il donante non conosceva, il donatario potrà tutelarsi inserendo nell’atto di donazione un patto specifico con cui il donante si assume la responsabilità.

Ma in che cosa consiste la tutela di cui il donatario potrà servirsi quando dovesse emergere un vizio o un difetto dell’immobile?

La tutela per i vizi ed i difetti dell’immobile consiste nella possibilità del donatario di chiedere:

  • la risoluzione del contratto (con cui la donazione viene di fatto annullata e l’immobile torna nella proprietà del donante);
  • e l’eventuale risarcimento dei danni (per esempio il rimborso delle spese sostenute per riparare o sostituire i mobili bagnati dopo una copiosa perdita d’acqua dalle tubature).

Se l’immobile che hai ricevuto in donazione manifesta pericolose perdite di acqua dalle tubature e questo difetto era ignoto al donante, potrai chiedere la risoluzione del contratto (che farà tornare l’immobile in proprietà del donante) solo se nell’atto di donazione sarà stato inserito uno specifico patto che abbia addossato al donante l’obbligo di darti la garanzia anche per i vizi ed i difetti di cui egli non era a conoscenza

Il donante garantisce per i vizi dell’immobile solo con apposito patto


note

[1] Art. 769 cod. civ.

[2] Art. 798 cod. civ.


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