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Interventi di piccola manutenzione: quali sono?

1 Dicembre 2021 | Autore:
Interventi di piccola manutenzione: quali sono?

Differenza tra ordinaria e straordinaria manutenzione. Chi paga i lavori nel caso di affitto? L’amministratore ha bisogno del consenso dell’assemblea?

Quando si vive in condominio o in affitto possono sorgere problemi con gli altri condòmini oppure con il proprietario di casa. Una delle principali questioni riguarda la corretta individuazione dei lavori di ordinaria manutenzione. Questi interventi, infatti, obbediscono a specifiche disposizioni di legge, soprattutto in merito alla loro corretta ripartizione. Quali sono gli interventi di piccola manutenzione?

Fin da subito va detto che per piccola manutenzione si intende quella ordinaria, in contrapposizione alla manutenzione straordinaria. Qual è la differenza tra queste due tipologie di lavori? Chi deve pagare l’ordinaria manutenzione e quali autorizzazioni servono? Quali sono gli interventi di piccola manutenzione? Scopriamolo insieme.

Piccola manutenzione: cos’è?

Come anticipato in premessa, per piccola manutenzione si intende la manutenzione ordinaria. Si tratta di lavori cui sono tipicamente soggetti gli immobili e che, per questo motivo, necessitano della dovuta attenzione.

Come vedremo, la differenza tra ordinaria e straordinaria manutenzione rileva soprattutto in due circostanze:

  • nel contratto di locazione, per la ripartizione della spesa tra conduttore e proprietario;
  • in condominio, per individuare quali lavori possono essere intrapresi autonomamente dall’amministratore e quali necessitano del previo consenso assembleare.

Interventi piccola manutenzione: quali sono?

Gli interventi di piccola manutenzione sono quelli che si rendono necessari a seguito del normale utilizzo del bene.

È la stessa legge [1] a stabilire che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Dunque, rientrano tra gli interventi di piccola manutenzione tutti quelli che si rendono necessari a seguito di guasti minimi, come ad esempio il ricambio delle guarnizioni delle tubature, la sostituzione di un vetro rotto, la tinteggiatura delle pareti, ecc.

Al contrario, per legge, non rientrano nella piccola manutenzione gli interventi resi necessari dalla vetustà dell’immobile o dal caso fortuito: nella prima categoria rientrano tutti i lavori dovuti alla fatiscenza dell’edificio (fondamenta e muri da rinforzare, tetto da mettere in sicurezza, ecc.), mentre nella seconda tutti quelli resi necessari da un evento imprevedibile non riconducibile al proprietario né al conduttore, come ad esempio la sostituzione degli infissi danneggiati da una violenta tromba d’aria.

Interventi di straordinaria manutenzione: quali sono?

Al contrario, sono di straordinaria amministrazione gli interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, come ad esempio la ristrutturazione di una parte dell’edificio o la riparazione della caldaia dovuta a un difetto di produzione.

Detto in altre parole, dev’essere classificato come straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).

Un ulteriore criterio per definire un lavoro di tipo straordinario è da individuare nella notevole entità della spesa.

Secondo la Corte di Cassazione [2], nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

Insomma: l’oggettiva notevole entità dell’intervento fa sicuramente propendere lo stesso verso la straordinaria amministrazione.

Anche i lavori urgenti e indifferibili rientrano tra le spese straordinarie. La competenza su di essi ricade in capo all’amministratore, dato il suo dovere di vegliare sul mantenimento e sulla conservazione della cosa comune.

Lavori di piccola manutenzione: chi paga?

Nell’ipotesi di casa in affitto, i lavori di piccola manutenzione spettano per legge al conduttore [3], il quale dovrà quindi farsi carico delle spese necessarie.

L’unico modo per far pagare la piccola manutenzione al locatore è di dimostrare che le riparazioni sono state rese necessarie dalla vetustà dell’immobile o dal caso fortuito, come spiegato sopra.

Lavori ordinaria manutenzione in condominio: come funziona?

Le spese necessarie a sostenere i lavori di ordinaria manutenzione delle parti condominiali sono suddivise tra tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà, salvo che il regolamento votato all’unanimità stabilisca un criterio diverso.

I lavori di ordinaria manutenzione possono essere eseguiti dall’amministratore senza il preventivo consenso assembleare.

In genere, l’approvazione delle spese ordinarie avviene indirettamente, mediante l’approvazione del bilancio preventivo in cui le medesime sono previste o direttamente con l’approvazione del preventivo di spesa relativo.

Al contrario, i lavori di manutenzione straordinaria vanno sempre preventivamente autorizzati dall’assemblea, non potendo l’amministratore agire autonomamente (salvo il ricorrere di interventi urgenti e indifferibili).


note

[1] Art. 1609 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 25145 del 26 novembre 2014.

[3] Art. 1576 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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