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Agevolazioni prima casa dopo modifica catastale

14 Settembre 2021 | Autore:
Agevolazioni prima casa dopo modifica catastale

Abitazione principale trasformata in ufficio: sull’acquisto di un nuovo immobile si ha diritto ai benefici fiscali?

Hai comprato un immobile in cui hai vissuto per un periodo di tempo, godendo dei benefici di legge riservati alla prima casa. Dopo diversi anni, però, la tua attività professionale si è allargata e decidi di trasformare quella che era la tua sola abitazione di residenza in ufficio, per stabilirvi la sede della tua società. Ovviamente, avrai bisogno di un altro immobile in cui vivere con la tua famiglia. Fai una ricerca e individui un appartamento a buon prezzo. La domanda che ti poni, però, è questa: è possibile usufruire ancora delle agevolazioni prima casa dopo la modifica catastale di quella che, fino a quel momento, era l’abitazione principale?

Un’ordinanza della Corte di Cassazione porta buone notizie su questo fronte, poiché stabilisce che in un caso come quello appena citato si può acquistare un immobile da adibire a prima casa dopo che l’attuale abitazione ha una diversa destinazione d’uso. Via libera, dunque, alla tassazione ridotta che fa risparmiare notevolmente al compratore, nonostante le perplessità – e qualche avversità – da parte dell’Agenzia delle Entrate. La quale, pare di capire da quanto affermato dalla Cassazione, si è in qualche modo «tirata la zappa sui piedi» commettendo un errore di forma. Vediamo.

Agevolazioni prima casa: quali sono?

Chi acquista un immobile non accatastato in classe A/1, A/8 o A/9, vale a dire non di lusso, da adibire a prima casa, ha diritto:

  • alla riduzione dell’Iva dal 10% al 4% se acquistato direttamente dal costruttore;
  • al pagamento forfettario di 200 euro per ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale se acquistato direttamente dal costruttore;
  • al pagamento forfettario di 200 euro per ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale in caso di acquisto per successione o per donazione;
  • al pagamento dell’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile acquistato da privati, sulla base del principio prezzo/valore nel versamento, in questo stesso caso, di 50 euro per ciascuna delle imposte catastale e ipotecaria;
  • alla detrazione Irpef del 19% fino a un massimo di 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
  • alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo;
  • all’esenzione dal pagamento dell’Imu;
  • ad un credito d’imposta nel caso in cui si venda e si riacquisti un’abitazione nell’arco di 12 mesi.

Agevolazioni prima casa: quali sono i requisiti?

Oltre al vincolo di acquistare un immobile che non risulti al catasto come immobile di lusso, per beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario:

  • non avere oppure vendere entro un anno altri immobili residenziali in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni;
  • non possedere alcuna abitazione nello stesso Comune in cui si acquista la prima casa;
  • avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare come prima casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, oppure – ancora – dimostrare di avere la propria sede di lavoro in quello stesso Comune;
  • infine, non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si acquista la prima casa agevolata.

Agevolazioni prima casa dopo la modifica catastale

Secondo la Cassazione [1], chi trasforma l’abitazione principale in ufficio può acquistare un altro immobile ad uso abitativo e destinarlo a prima casa con i vantaggi ed i requisiti sopra elencati. La Suprema Corte, nella stessa sentenza, ha precisato che, per evitare una doppia agevolazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate deve contestare la decadenza dal beneficio precedente.

Il caso che ha portato gli Ermellini a questa pronuncia è stato quello di un cittadino già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa di cui, dopo qualche mese, ha cambiato la destinazione d’uso trasformandola in ufficio. Successivamente, ha comprato un nuovo immobile sempre nello stesso Comune. Per il Fisco, la modifica catastale aveva soltanto lo scopo di eludere la normativa.

Un punto di vista non condiviso dalla Cassazione, che ricorda la norma secondo cui l’agevolazione prima casa è condizionata dalla «non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare senza più menzionare il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso».

In parole estremamente semplici: se la mia abitazione principale nel Comune X non è più abitazione ma ufficio e così risulta al catasto, potrò comprare un altro immobile nel Comune X con le agevolazioni prima casa, poiché non ne possiedo un altro nello stesso territorio comunale.

Per di più, sempre secondo l’ordinanza in commento, «la circostanza che il contribuente avesse già goduto della prima agevolazione non può ostare alla seconda, e pur se l’intera operazione può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione, questo risultato può essere contrastato dall’Erario, in quanto l’Agenzia avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d’uso determina la revoca del beneficio».


note

[1] Cass. ord. n. 22560/2021 del 10.08.2021.


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