L’acquirente non può più rinunciare alla fideiussione del costruttore

9 Giugno 2014
L’acquirente non può più rinunciare alla fideiussione del costruttore

Piano casa: in caso di compravendita di immobile comprato “sulla carta”, la fideiussione del costruttore non può più essere oggetto di rinuncia.

Una netta garanzia in favore degli acquirenti di immobili “sulla carta” viene dall’appena approvato “Piano Casa” [1]. In pratica, da oggi in poi, l’acquirente di un immobile, all’atto della firma del preliminare, non potrà più acconsentire a ché il costruttore non gli rilasci la polizza fideiussoria contro il fallimento dell’azienda costruttrice medesima.

Si tratta di un’importantissima novità che merita di essere approfondita.

Cosa dice la legge?

Per garantire l’acquirente di un immobile in corso di costruzione (volgarmente si dice “su carta”) dal rischio che, nelle more dell’ultimazione dell’edificio, il costruttore fallisca, la legge impone a quest’ultimo il rilascio di una fideiussione di importo uguale alle somme anticipate dall’acquirente.

In pratica, con la firma del contratto preliminare – poiché il trasferimento della proprietà avviene solo con il rogito definitivo, ossia ad immobile ultimato – il venditore è tenuto a contrarre una fideiussione con una banca, un’assicurazione o altro operatore finanziario e darne copia al cliente/acquirente. Se, durante la realizzazione dell’immobile, il costruttore fallisce, chi ha rilasciato la fideiussione deve pagare all’acquirente le rate da questi anticipate entro 30 giorni dalla richiesta, senza pretendere che l’acquirente debba prima richiederlo al costruttore.

Inoltre il costruttore che vende l’appartamento è anche tenuto a consegnare all’acquirente, alla firma del rogito notarile, una polizza assicurativa della durata di 10 anni (detta anche “polizza decennale postuma”). Essa serve a indennizzare l’acquirente da eventuali spese per i danni relativi all’immobile causati (al proprietario o a terzi) da una sua rovina o da difetti gravi di costruzione.

Cosa avviene nella pratica

Purtroppo, nonostante la legge abbia ormai quasi dieci anni, viene spesso elusa dai costruttori i quali, prospettando all’acquirente un aumento del prezzo di vendita determinato proprio da tali polizze, finiscono per farsi autorizzare, nel contratto, a non rilasciare la fideiussione e la polizza. L’acquirente, infatti, di fronte alla prospettiva di un incremento dell’importo da pagare, spesso decide di rinunciare.

Cosa prevede la riforma

Proprio per evitare questo effetto, il Piano Casa stabilisce che tali garanzie poste in favore dell’acquirente di immobili non possono da quest’ultimo essere mai rinunciate. Pertanto, da oggi in poi, eventuali clausole di rinuncia in tal senso si considerano nulle, cioè come mai apposte. Il costruttore, dunque, resterà sempre obbligato a stipulare la fideiussione e la polizza, anche se l’acquirente espressamente vi rinunci.

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L’acquirente di un alloggio in costruzione non può più rinunciare a nessuna delle tutele previste dalla normativa. Ogni clausola contraria deve ritenersi nulla e come mai apposta. L’acquirente deve farsi rilasciare dal costruttore sia la fideiussione per i pagamenti fatti prima del rogito sia la polizza assicurativa decennale per essere indennizzato per i difetti relativi alla costruzione dell’alloggio.

note

[1] DL n. 47/2014 convertito con legge n. 80/14.

[2] Dlgs 122/2005.

Autore immagine: 123rf com


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