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Proprietà balcone aggettante

2 Dicembre 2021 | Autore:
Proprietà balcone aggettante

Chi è tenuto alla manutenzione dei balconi in condominio? Chi risarcisce i danni da caduta di calcinacci?

Chi è proprietario di un immobile è responsabile degli eventuali danni che lo stesso può provocare a causa della sua cattiva manutenzione. Se, ad esempio, uno scalino è rotto e una persona vi inciampa facendosi male, la persona che era tenuta per legge a riparare il gradino risponderà dei danni. Questo vale tanto per le proprietà private quanto per le parti comuni in condominio. Con questo articolo ci occuperemo di un argomento specifico: vedremo cioè di chi è la proprietà del balcone aggettante.

La risposta a questa domanda permette di individuare i soggetti che si devono occupare della manutenzione e, più in generale, di tutti gli interventi necessari per le riparazioni dell’opera. Vedremo inoltre chi risponde dei danni e qual è la differenza con i balconi incassati. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: scopriremo insieme chi è il proprietario del balcone aggettante in un edificio condominiale.

Balcone aggettante: cos’è?

Il balcone aggettante è quello che si protende verso l’esterno, fuoriuscendo dalla parete dell’immobile.

In altre parole, il balcone aggettante è una sporgenza della facciata, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Balcone incassato: cos’è?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “inglobato” in essa.

Balconi in condominio: a chi appartengono?

Il balcone è quell’apertura dell’abitazione che è fornita di una balaustra o di una ringhiera. La funzione del balcone è essenzialmente quella di consentire l’affaccio, oltre che ovviamente di dare aria all’immobile.

I balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Dunque, è chiaro che i balconi aggettanti sono di proprietà del titolare dell’immobile di cui il balcone stesso costituisce un’estensione verso l’esterno.

Balcone aggettante: chi paga la manutenzione?

Poiché i balconi fanno parte della proprietà esclusiva (costituendo un prolungamento di essa), è chiaro che la manutenzione degli stessi spetterà ai singoli proprietari e non al condominio.

Quanto appena detto trova però un’eccezione per quegli elementi del balcone che contribuiscono a costituire l’estetica condominiale.

Secondo la giurisprudenza [1], nel concetto di facciata vanno ricompresi anche i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi un’attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo.

Da ciò deriva che i lavori inerenti ai balconi rientrano nella competenza assembleare ogni volta che si deve intervenire su elementi che fanno parte del decoro architettonico dell’intero condominio.

È il caso, ad esempio, dei frontalini dei balconi aggettanti. Secondo la Corte di Cassazione [2], le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché trattasi di un intervento di competenza condominiale attinente al decoro architettonico dell’edificio.

Lo stesso dicasi per gli elementi divisori dei balconi e per le ringhiere. Come ha ricordato la giurisprudenza di legittimità [3], mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a rendere l’edificio esteticamente gradevole.

Dello stesso tenore un’altra sentenza [4] secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Balcone aggettante: chi risarcisce i danni?

Secondo la giurisprudenza [5], è il proprietario esclusivo a risarcire crolli e infiltrazioni dal balcone aggettante. È infatti esclusa dalle parti comuni dell’edificio la struttura che rappresenta un prolungamento dell’appartamento, pur se connessa al solaio, non costituendo copertura dell’edificio.

In pratica, spetta al proprietario esclusivo dell’appartamento e non al condominio pagare i danni prodotti dal balcone aggettante, cioè i crolli e le infiltrazioni d’acqua patiti dall’unità immobiliare al piano di sotto.

Calcinacci dal balcone: quando paga il condominio?

Ci sono casi in cui dei danni causati dal balcone aggettante risponde l’intero condominio anziché il singolo proprietario. Quando avviene ciò? Secondo la Corte di Cassazione [6], nel caso di calcinacci dai balconi, il risarcimento è dovuto dall’intero condominio se costituiscono elementi decorativi.

Per la precisione, i rivestimenti di un balcone, per essere considerati parti comuni, devono svolgere una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata, contribuendo a renderla esteticamente gradevole.

In linea generale, quindi, i rivestimenti sono parte del balcone che è un bene di proprietà privata e la loro prevalente funzione estetica, se debitamente accertata, fa sì che appartengano all’intero condominio.

Il principio è dunque il seguente: mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra i beni comuni non essendo necessari per l’esistenza dell’edificio né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.


note

[1] App. Salerno, sent. 16 marzo 1992.

[2] Cass., ord. n. 27413/2018.

[3] Cass., sent. n. 30071 del 14 dicembre 2017.

[4] Cass., sent. n. 14576 del 30 luglio 2004.

[5] Trib. Catania, sent. del 22 luglio 2021.

[6] Cass., sent. n. 22752 del 25.10.2020.

Autore immagine: canva.com/


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