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Vendita casa all’asta a prezzo più basso di quello base

15 Settembre 2021
Vendita casa all’asta a prezzo più basso di quello base

Se c’è un solo offerente all’asta giudiziale il giudice può rivedere la somma dell’ordinanza purché non oltre un quarto.

Con l’ordinanza con cui fissa gli esperimenti d’asta, il giudice dell’esecuzione forzata o quello fallimentare stabilisce anche il cosiddetto “prezzo base”, quello cioè al di sotto del quale le offerte di aggiudicazione non possono essere accolte. Ma secondo una recente pronuncia della Cassazione [1], è possibile la vendita della casa all’asta a un prezzo più basso di quello base. Ciò avviene quando è stata presentata un’unica offerta ossia in presenza di un solo partecipante all’asta. 

Cerchiamo di spiegarci meglio.

Nella vendita coattiva immobiliare, è valida anche l’offerta più bassa, purché non oltre un quarto, rispetto al prezzo fissato nell’ordinanza. Nel caso di un’unica offerta, il giudice può aggiudicare il bene al solo offerente, dando conto del fatto che non esiste una seria possibilità di ottenere un prezzo superiore per effetto di una nuova vendita. 

L’assegnatario così ottiene l’immobile anche a un prezzo più basso rispetto a quello inizialmente fissato dal tribunale, a patto che il magistrato ritenga assai difficile ottenere offerte migliori. È difficile pertanto che ciò possa succedere ai primi esperimenti d’asta in quanto verosimilmente bisognerà prima verificare se, a seguito di un ribasso del prezzo base, sia possibile raggiungere un risultato più conveniente per la procedura. Laddove però, nonostante i ripetuti ribassi, l’immobile non sia stato ancora venduto, il tribunale potrà dar corso a tale “eccezione”.

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente contro il decreto che annullava l’aggiudicazione di un lotto immobiliare. Il tribunale aveva, infatti, aderito al reclamo dei proprietari dell’immobile che contestavano l’aggiudicazione al ribasso del bene, scollata dal prezzo base anche se per meno di un quarto nonostante l’ordinanza di vendita prevedesse il divieto di scendere sotto la cifra indicata dallo stesso giudice, pena l’esclusione dell’offerente dalla gara. Ma per la Cassazione non si può legittimare l’offerta sottosoglia solo in caso di una pluralità di offerte.

Il nuovo articolo 572 cod. proc. civ. stabilisce del resto quanto segue: «Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588». 

Dunque, la legge apre al prezzo più basso alle condizioni descritte, se non sono state presentate istanze di assegnazione. 

La Cassazione sottolinea che obiettivo del legislatore, nell’offerta unica come in quella automatica al miglior offerente, è velocizzare il procedimento e raggiungere il miglior prezzo senza penalizzare l’interesse alla sua massimizzazione di creditori e debitore.


note

[1] Cass. ord. n. 23486/2021.


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    ho letto l’articolo e gentilmente vorrei una vostra opinione su quanto successomi qualche anno fa.
    Mi ero aggiudicato una casa ad un asta del tribunale di Imperia per circa 200.000 euro con una stima che era di ca. 400.000. La casa mi è stata aggiudicata, l esecutato ha presentato al giudice una richiesta di non assegnazione per cifra troppo bassa. Non so con quali mezzi sia riuscito, fatto sta che il giudice ha ritenuto la mia offerta troppo bassa annullandola.
    Faccio notare che poi l immobile è stato aggiudicato a circa 50.000 euro meno della mia offerta. Tutto questo è corretto? Dovrei indagare forse su chi si é aggiudicato l’immobile?
    Grazie della vostra disponibilità.
    Cordiali saluti.
    Giovanni Santini

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