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Regolamento di condominio: può limitare l’orario di apertura del locale?

15 Settembre 2021
Regolamento di condominio: può limitare l’orario di apertura del locale?

Il condominio può imporre la chiusura anticipata alle attività rumorose gestite all’interno dei magazzini al piano terra solo se c’è l’unanimità. 

Bar, ristoranti, discoteche, discopub, locali notturni: uno svago per chi li frequenta, un inferno per chi, invece, abitando nello stesso palazzo, li “subisce”. Quando i rumori si fanno troppo intensi e il riposo notturno diventa impossibile, ci si può rivolgere (secondo alcuni giudici [1]) contro il Comune e chiedere il risarcimento per non aver garantito la quiete nel quartiere; è difatti compito dell’amministrazione locale impedire l’inquinamento acustico. Oppure si può agire direttamente contro il titolare dell’esercizio commerciale denunciandolo per disturbo della quiete pubblica (a condizione che il numero di persone molestate dalla musica sia «indeterminabile» e non limitato a poche famiglie). 

Cosa può fare invece il condominio in via di autotutela? In particolare, con il regolamento di condominio si può limitare l’orario di apertura del locale? La questione è finita sul banco della Cassazione che, in proposito, si è espressa con una sentenza pubblicata di recente [2].

Si ipotizzi il caso di un condominio che, avendo al piano terra un magazzino, e temendo che lo stesso possa essere trasformato in un discopub, voglia tutelarsi in anticipo contro il rischio di attività rumorose. Così l’assemblea, riunita in convocazione straordinaria, decide di fissare, con il proprio regolamento, un limite agli orari di apertura e chiusura di tutte le attività commerciali rumorose gestite all’interno del condominio medesimo. Una clausola di questo tipo è valida e, soprattutto, è opponibile a coloro che acquistino o prendano in affitto il magazzino in data successiva o anteriore alla delibera stessa? Ecco quali sono state le risposte dei giudici supremi.

Il regolamento di condominio può porre dei limiti all’uso della proprietà privata?

Partiamo col dire che la legge attribuisce al possessore di un immobile un diritto pieno all’utilizzo della sua proprietà. Ciò significa che questi può farne ciò che vuole, senza che terzi – finanche il condominio – possano sindacarne o limitarne tale uso.

Tanto per fare qualche esempio, il titolare di un appartamento può decidere di darlo in affitto a chi vuole, di eseguirvi all’interno i lavori di ristrutturazione che più gli aggradano, di adibirlo agli usi che preferisce. 

Solo un regolamento condominiale o una delibera assembleare adottati con il consenso di tutti i condomini, ivi compreso quello del proprietario dell’immobile interessato, possono stabilire dei limiti all’uso della proprietà privata. Limiti che saranno opponibili anche ai successivi acquirenti o affittuari del bene se annotati nei pubblici registri immobiliari insieme al regolamento o se il regolamento medesimo è stato allegato o semplicemente richiamato nell’atto di acquisto notarile. 

Insomma, per fissare dei vincoli all’uso di magazzini o unità abitative è necessaria l’unanimità.

I limiti ai rumori nei locali all’interno dei condomini

Salvo il rispetto di eventuali limiti acustici stabiliti dai regolamenti comunali (da vagliare di volta in volta a seconda del territorio), l’unica norma che impone dei limiti ai rumori in condominio è l’articolo 844 del Codice civile. La norma stabilisce che non si possono impedire i rumori che rientrano nella «normale tollerabilità», riferendosi a ciò che comunemente può essere sopportato, tenuto conto dell’ora, dei luoghi, della persistenza e intensità dei rumori stessi. Così, ad esempio, è più difficile tollerare un rumore notturno in una zona residenziale che nel centro urbano.

A stabilire se il rumore rientri o meno nella «normale tollerabilità» è, di volta in volta, il giudice che lo fa tenendo conto delle circostanze concrete.

Il regolamento di condominio può porre dei limiti all’uso dei locali commerciali?

Veniamo ora al caso dal quale siamo partiti. Secondo la Cassazione, il regolamento di condominio, privo di trascrizione nei pubblici registri immobiliari, non può imporre al locale un orario di chiusura e di apertura a meno che non vi sia l’approvazione espressa della clausola da parte del titolare dell’attività. Non sono validi neppure divieti di ritrovo notturno.

Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività (nella specie, di osteria, sale da gioco, sale da ballo, locali di ritrovo notturno) o a stabilire un orario di chiusura (nel caso deciso dalla Corte, non oltre le ore 22), e perciò tali da dettare criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’articolo 844 del Codice civile, al fine di non turbare la tranquillità degli altri condomini, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate da tutti i condomini all’unanimità; mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento della trascrizione di tali clausole nei registri pubblici.

In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti dell’acquirente dell’immobile che prenda atto, in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto, del vincolo gravante sull’immobile. In buona sostanza, si può sopperire alla mancata trascrizione, allegando o semplicemente richiamando il regolamento di condominio – con tutti i suoi vincoli all’orario di apertura e chiusura dei locali – nel rogito notarile che cede la proprietà del magazzino. 

In sintesi: il regolamento di condominio può stabilire orari di apertura e chiusura delle attività rumorose?

In buona sostanza, la Cassazione ha escluso che la clausola che impone il divieto di esercizio di attività commerciali (nella specie, locali notturni) oltre un certo orario, contenuta in un regolamento condominiale, possa avere efficacia vincolante, ove non espressamente accettata e sottoscritta dall’unanimità dei condòmini. E quand’anche la stessa sia stata approvata da tutti i condomini, affinché sia opponibile anche ai successivi proprietari dell’immobile è necessario che la stessa sia stata alternativamente trascritta nei registri immobiliari o richiamata nell’atto di acquisto (con l’allegazione o il semplice richiamo del regolamento condominiale).


note

[1] Da ultimo Trib. Torino sent. n. 1261/2021 del 15.03.2021. È stato riconosciuto il risarcimento del diritto al riposo, al sonno, al tranquillo svolgimento delle normali attività e al godimento dell’habitat domestico e di quartiere, ovvero quel «pregiudizio non patrimoniale derivante dallo sconvolgimento dell’ordinario stile di vita» riconosciuto già dalle Sezioni Unite (Cass. SU sent. n. 2611/17).

[2] Cass. sent. n. 24188 dell’8.09.2021.


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