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Quando decade il comodato d’uso gratuito?

15 Settembre 2021
Quando decade il comodato d’uso gratuito?

Risoluzione contratto comodato per inadempimento e per necessità del locatore; il caso del mancato pagamento delle spese condominiali.

Tutte le volte in cui al contratto di comodato non è stata fissata una data di scadenza, e quindi lo stesso è da intendersi «a tempo indeterminato», è normale chiedersi quando scada e quando il proprietario può chiedere la restituzione del proprio bene. In altri termini, quando decade il comodato d’uso gratuito? 

Poniamo il caso di un genitore che abbia prestato un appartamento al figlio e, volendo riappropriarsi dell’immobile, gli chieda un giorno di andare via, senza peraltro dargli il tempo di trovare un altro alloggio e, magari, ben conoscendo le sue condizioni economiche che non gli consentono di pagare un affitto. 

Può il proprietario dell’immobile in comodato pretendere la restituzione dello stesso senza preavviso, dalla sera alla mattina, oppure è tenuto a rispettare un termine? Cosa può fare il comodatario per tutelare i propri interessi? E che succede se il comodatario non dovesse rispettare gli impegni presi in contratto come, ad esempio, quello di pagare le spese condominiali? 

Qui di seguito faremo chiarezza su tutti tali aspetti proprio al fine di stabilire quando decade il comodato d’uso gratuito. Ma procediamo con ordine. 

Cos’è il comodato?

Ai sensi dell’art. 1803 del Codice civile, il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito: questo significa che, se anche non stabilito espressamente dalle parti, per l’uso dell’immobile non è dovuto alcun corrispettivo. Il comodatario, in forza del contratto di comodato, acquisisce un diritto personale di godimento sulla cosa altrui.

Quando termina il comodato?

Il comodato può atteggiarsi in quattro forme differenti:

  • il comodato con un termine di scadenza;
  • il comodato conferito per una finalità specifica;
  • il comodato senza un termine espresso;
  • il comodato a tempo indeterminato. 

Nel primo caso (comodato con termine), il rapporto termina alla data indicata nel contratto. In tal caso, quindi, non ci sarà alcuna incertezza.

Se però, prima della scadenza del termine concordato, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata. 

Se prima della scadenza muore il comodante, i suoi eredi subentrano nell’obbligo di consentire al comodatario di utilizzare il bene fino al termine stabilito. 

Nel secondo caso (comodato per una finalità), il contratto non contiene una data di scadenza ma prevede che il comodatario utilizzi l’immobile per uno specifico scopo. Tipico esempio è quello di un papà che presta al figlio appena sposato un’abitazione affinché questi la adibisca a dimora familiare in attesa che sia in grado di acquistare un proprio immobile o di pagare un affitto. In questo caso, il comodato cessa nel momento in cui cessa la finalità dedotta nel contratto. Pertanto, il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena ha finito di servirsene in conformità del contratto.

Anche in tale ipotesi, come in quella precedente, se sussiste un urgente e imprevisto bisogno del comodante, quest’ultimo può chiedere l’immediata restituzione del bene, anche prima che si compia la suddetta finalità.

Veniamo ora alle ultime due ipotesi di comodato (comodato senza un termine espresso e comodato a tempo indeterminato). Se il contratto non prevede un termine di scadenza e questo non risulta desumibile dall’uso cui la cosa è destinata (cosiddetto «comodato precario»), oppure se è stato siglato un contratto di comodato a tempo indeterminato, il comodatario deve restituire il bene non appena il comodante glielo chiede. In pratica, il comodante può chiedere in ogni momento la restituzione della cosa senza neanche dover addurre un sopravvenuto motivo di urgenza nell’utilizzo del bene. 

Quando decade il comodato?

Oltre alle ipotesi appena elencate (scadenza del termine, cessazione dell’uso per la finalità convenuta, richiesta di restituzione del bene avanzata dal comodante), il comodato decade anche quando il comodatario non rispetta le obbligazioni su di lui gravanti, per come indicate nel contratto. Un esempio tipico è quello del comodatario che, in barba agli impegni presi con il titolare dell’immobile, non paga le spese condominiali. 

Il tribunale di Roma [1], proprio di recente, ha deciso una controversia avente ad oggetto proprio l’accertamento della legittimità del recesso dal contratto di comodato d’uso gratuito operato dal comodante, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, a cui il comodatario era obbligato in forza del contratto sottoscritto che il comodante aveva presentato in giudizio a fondamento della propria domanda. La comodataria si era obbligata a pagare il condominio, cosa che non aveva fatto: di qui la prova dell’inadempimento contrattuale. A nulla è valso il tentativo di quest’ultima di far emergere una simulazione contrattuale, nel senso che il contratto di comodato doveva qualificarsi, in realtà, quale contratto di locazione, a suo dire realmente voluto. La comodataria, infatti, non aveva fornito alcuna controprova in tal senso, cosa che avrebbe dovuto fare dimostrando di aver regolarmente pagato un corrispettivo a titolo di canone d’affitto per l’utilizzo del bene.

Di qui l’indicazione dei giudici: il contratto di comodato decade anche in caso di inadempimento agli obblighi contrattuali assunti dal comodatario, ivi compreso il pagamento degli oneri condominiali. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 12414/2021 del 1.09.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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