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Si può realizzare un deposito all’interno di un’autorimessa?

19 Settembre 2021
Si può realizzare un deposito all’interno di un’autorimessa?

Possiedo un’autorimessa che ha questa destinazione d’uso in base alla classificazione catastale. Posso realizzare al suo interno un box per depositarvi vari arnesi? Occorre cambiare la destinazione d’uso? 

Occorre innanzitutto distinguere tra categoria catastale dell’immobile (A, B, C, D, E, F) e destinazione d’uso di tipo urbanistico.

La categoria catastale (quella che emerge solitamente dalle visure catastali) ha una finalità essenzialmente fiscale (la categoria catastale di un immobile, infatti, è spesso la base da utilizzare per calcolare le imposte che gravano sull’immobile).

È invece la destinazione d’uso urbanistica quella che incide sulle possibilità di utilizzo dell’immobile (la destinazione d’uso di un immobile è rintracciabile nel titolo abilitativo originario – la concessione edilizia o permesso di costruire – oppure nel titolo abilitativo successivo relativo all’ultimo intervento edilizio e nel certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al competente ufficio tecnico comunale).

Nel suo caso (come in ogni altro caso), le consiglio innanzitutto di verificare la destinazione d’uso urbanistica del suo garage o attraverso l’originario permesso di costruire oppure richiedendo apposito certificato di destinazione urbanistica (la classificazione catastale di “autorimessa” infatti, che dovrebbe corrispondere alla categoria catastale C/6, non ha finalità urbanistiche, ma solo fiscali e non è decisiva, pertanto, per stabilire le possibilità di utilizzo dell’immobile).

La destinazione d’uso urbanistica degli immobili è disciplinata oggi dall’articolo 23 ter del d.p.r. n. 380 del 2001 (cosiddetto Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia).

Secondo questa norma, le destinazioni urbanistiche possibili di un immobile sono le seguenti (salvo diversa previsione delle leggi regionali):

  • residenziale;
  • turistico – ricettiva;
  • produttiva e direzionale,
  • commerciale;
  • rurale.

Lo stesso articolo 23 ter del d.p.r. n. 380/2001 aggiunge che:

  • salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali (piano regolatore, norme tecniche di attuazione ecc.), il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Riassumendo: è probabile che il suo garage sia classificato dal punto di vista urbanistico come vano accessorio di un immobile ad uso residenziale (la verifica sul titolo originario e sul certificato di destinazione urbanistico risolverà ogni dubbio in merito).

Se così fosse, l’intervento da lei prospettato (cioè l’installazione, senza realizzazione di interventi edilizi, di un box rimovibile – uso deposito – all’interno di un garage) sarebbe di regola sempre consentito (per la norma statale), in quanto l’uso come deposito senza la realizzazione di opere edilizie non muta la destinazione dell’immobile ed avviene sempre all’interno della stessa categoria funzionale (da spazio accessorio a quello residenziale  a spazio accessorio a quello residenziale: vedasi al riguardo Tar Lazio, sentenza n. 10.234 del 22 ottobre 2018).

Tuttavia, gli ostacoli per un utilizzo lecito del suo garage anche come deposito (previa installazione al suo interno di un box) non finiscono qui.

Occorrerà anche verificare (dando incarico ad un tecnico – un geometra per intenderci – esperto delle normative comunali):

  • che il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria (da uso accessorio a quello residenziale ad uso accessorio a quello residenziale) sia pure consentito dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali, cioè dal piano regolatore, dalle norme tecniche di attuazione eccetera;
  • se le norme comunali prevedono, e in che misura, standard minimi urbanistici da rispettare come può essere il numero minimo di garage per immobile o il numero minimo di metri quadri per immobile da destinare ad autorimessa: se vi fossero norme urbanistiche comunali di questo tipo, la sua installazione potrebbe non essere consentita se andasse a diminuire, al di sotto delle soglie minime, il numero delle autorimesse previste per ogni immobile o il numero minimo di metri quadri per immobile da destinare ad autorimesse;
  • se l’eventuale regolamento condominiale di tipo contrattuale vieti l’uso delle autorimesse ad altro scopo (se vi fosse un tale divieto, lei non potrebbe trasformare anche solo in parte l’autorimessa in deposito).

Una volta compiute tutte queste verifiche, sarà possibile capire se la trasformazione da lei immaginata sia consentita e se sia necessario o meno richiedere un’autorizzazione al Comune per la relativa esecuzione (se sarà consentita, occorrerà poi che il tecnico incaricato proceda alla parziale o totale variazione anche della categoria catastale considerato che le autorimesse sono classificate come categoria C/6 mentre i depositi e i magazzini sono invece classificati come categoria C/2).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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