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Come avere l’abitabilità della mansarda

3 Dicembre 2021 | Autore:
Come avere l’abitabilità della mansarda

Chi vuole recuperare un sottotetto ad uso abitativo, quale permesso deve chiedere? E quali sono i costi?

Hai un sottotetto che, da sempre, hai utilizzato come una sorta di magazzino nel quale «parcheggiare» tutto ciò che non ti è utile. Ora che tuo figlio si sposa, hai pensato che potrebbe essere l’occasione per mettere mano a quello spazio e ricavarci una mansarda. Mal che vada, se un domani tuo figlio volesse spostarsi altrove per avere più autonomia o per avvicinarsi al lavoro, puoi sempre affittarla. Il problema è capire come avere l’abitabilità della mansarda. Ci vogliono, infatti, determinati requisiti in termini di spazio e di luminosità, cioè delle altezze e dei rapporti aeroilluminanti minimi da rispettare, oltre, ovviamente, alle necessarie condizioni igienico-sanitarie.

Va detto subito che in questa materia gli enti regionali e comunali hanno molta autonomia a livello normativo. Quindi, alcune richieste potrebbero variare da un territorio ad un altro. Ma ci sono anche delle regole che valgono a livello nazionale, in particolare per quanto riguarda altezza e superficie.

Altra precisazione da fare: per vivere in una mansarda ci vuole l’abitabilità o l’agibilità? C’è qualche differenza tra l’una e l’altra? In realtà, mica tanto. Vediamo tutti questi aspetti, compreso quello economico, cioè il costo per avere l’abitabilità. O l’agibilità.

Mansarda: abitabilità o agibilità?

Fino a non molto tempo fa, si è parlato della necessità di avere l’abitabilità per poter destinare uno spazio ad uso abitativo. Se, invece, l’immobile non era ad uso residenziale, veniva richiesta l’agibilità. Oggi, non è più così.

Da qualche anno, esiste un unico certificato per entrambi i tipi di fabbricato, la cosiddetta Sca che sta per Segnalazione certificata di agibilità. La legge [1] la richiede per attestare «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente».

Si tratta, pertanto, di un’autocertificazione con la quale il direttore dei lavori o un altro tecnico incaricato si prende la responsabilità sulla sussistenza o meno dei requisiti richiesti per ottenere l’agibilità.

Bisogna presentare la Sca allo Sportello Edilizia e Urbanistica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.

In mancanza di questa certificazione, non sarà possibile utilizzare l’immobile, anche se ci sono tutte le condizioni urbanistiche, igieniche e sanitarie per poterci abitare. Dal punto di vista giuridico, in caso di compravendita, la Sca rappresenta un requisito fondamentale del bene acquistato. L’assenza della certificazione viene vista come un inadempimento del venditore, a meno che il compratore vi abbia specificamente rinunciato.

Mansarda: quali sono i requisiti richiesti?

Per avere l’abitabilità sulla mansarda (ormai la chiameremo così, ma si sa che parliamo della Segnalazione certificata di agibilità), è necessario rispettare i seguenti parametri, secondo quanto dettato dalla normativa nazionale (con le dovute deroghe regionali, però):

  • altezza media ponderale: 2,70 metri, che diventano 2,40 metri per locali di servizio come corridoi, bagni, sottopalchi o disimpegni;
  • dimensione minima per monolocali per una persona (servizi igienici inclusi): 28 metri quadri;
  • dimensione minima per monolocali per due persone (servizi igienici inclusi): 38 metri quadri;
  • rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza: 1/8 della superficie calpestabile;
  • dimensione minima di una camera da letto singola: 9 metri quadri;
  • dimensione minima di una camera da letto doppia: 14 metri quadri.

Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri può essere consentita una deroga alla normativa nazionale, con altezze minime fino a 2,55 metri per gli ambienti abitabili.

La mansarda deve avere anche la conformità degli impianti (termico, elettrico e idrico) e rispettare la normativa acustica. Inoltre, per ottenere l’abitabilità bisogna certificare la sicurezza statica dell’edificio e la sicurezza ed il risparmio energetico degli impianti.

Mansarda: l’abitabilità con autocertificazione del tecnico

Come detto, la Segnalazione certificata di agibilità (quella che negli edifici residenziali veniva chiamata una volta «abitabilità») oggi può essere presentata dal direttore dei lavori o da un tecnico abilitato tramite autocertificazione. In questo caso, la documentazione richiesta dallo Sportello Edilizia e Urbanistica è:

  • la ricevuta di versamento dei diritti di segreteria;
  • la fotocopia del documento di identità del richiedente e/o del tecnico;
  • l’avvenuta registrazione della mansarda al catasto;
  • la dichiarazione di conformità degli impianti elettrico, termico e idrico da parte dell’impresa installatrice;
  • il collaudo statico e la certificazione di conformità antisismica;
  • la relazione riguardante il superamento delle barriere architettoniche;
  • la relazione relativa alla sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie.

Abitabilità mansarda: i tempi 

Come accennato, la Segnalazione certificata di agibilità relativa alla mansarda va presentata allo Sportello Edilizia e Urbanistica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Andare oltre questo termine può comportare una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Lo Sportello comunica il nominativo del responsabile della pratica entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto la richiesta. Vige il principio del silenzio-assenso: significa che se entro 30 giorni tutto tace, la domanda si intende accettata. Se non c’è stato il parere dell’Asl, il termine del silenzio-assenso arriva a 60 giorni. Le scadenze possono essere sospese nel caso in cui sia necessario presentare altra documentazione.

Abitabilità mansarda: i costi

Per quanto riguarda i costi, per l’abitabilità della mansarda (cioè per la Segnalazione certificata di agibilità) bisogna pagare:

  • circa 150 euro, per i diritti di segreteria, che cambiano da Comune a Comune;
  • due marche da bollo da 16 euro, una per la richiesta del certificato di agibilità ed una per il ritiro;
  • da 120 euro a 1.500 euro, per l’onorario del tecnico che redige la Sca;
  • da 400 euro a 4.000 euro, per il collaudo statico. In genere, la parcella del collaudatore viene quantizzata in percentuale sul costo delle opere, potendo andare dal 3% per i lavori di modesta entità allo 0,5% se si supera il milione di euro;
  • da 80 euro a 300 euro, per la verifica degli impianti.

note

[1] Legge n. 69/2013.


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1 Commento

  1. Ho una mansarda accastatasta A2 senza abitabilità per via dell’altezza. Il piano regolatore del Comune non mi permette di fare il piano casa e nessun altro tipo di lavoro. Ho richiesto il declassamento al catasto che non mi è stato accolto. Che fare?? Oltre ad un infinito stress non riesco a venirne fuori. Accetto consigli. Grazie

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