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Vendere un immobile ricevuto in eredità cosa comporta?

16 Settembre 2021
Vendere un immobile ricevuto in eredità cosa comporta?

Atti e adempimenti che bisogna fare per vendere la proprietà di una casa ereditata: la denuncia di successione, l’accettazione dell’eredità e la trascrizione. Cosa succede invece in caso di accettazione tacita? 

Cosa comporta vendere un immobile ricevuto in eredità? Quanto tempo bisogna attendere prima di procedere e quanti atti vanno stipulati dinanzi al notaio? 

Eseguire un passaggio di proprietà di un immobile ereditato è un comportamento che può determinare una serie di rilevanti conseguenze giuridiche, specie se ancora non si è proceduto alla formale accettazione dell’eredità. Cerchiamo allora di fare il punto della situazione.

Si può vendere un immobile ereditato?

Chi eredita un immobile non ne diventa automaticamente proprietario. Prima è necessario che accetti l’eredità: è solo da questo momento che diventa formalmente titolare del bene e, come tale, legittimato a disporne. Prima ancora dell’accettazione dell’eredità è necessario però procedere alla cosiddetta dichiarazione di successione (o, come da alcuni impropriamente chiamata, «denuncia di successione»). Vediamo meglio questi due passaggi.

La dichiarazione di successione

Come anticipato, per vendere un immobile facente parte di un’eredità giacente è prima necessario procedere all’invio telematico all’Agenzia delle Entrate della cosiddetta dichiarazione di successione da presentare entro 1 anno dal decesso. Tale adempimento, rivolto a denunciare al Fisco il valore dei singoli beni che compongono l’asse ereditario, serve per liquidare le imposte di successione dovute allo Stato; ha quindi un mero valore tributario. Pertanto, chi vi provvede non può essere ancora considerato «erede» a tutti gli effetti. La qualità di erede si acquista con un ulteriore adempimento: la cosiddetta accettazione dell’eredità. 

L’accettazione dell’eredità

L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita. L’accettazione espressa viene effettuata dinanzi al cancelliere del tribunale o al notaio che dà lettura del testamento. L’accettazione tacita avviene invece con il compimento di un atto incompatibile con la volontà di rinunciare all’eredità: la pone in essere chi dispone dei beni dell’eredità (ad esempio, vendendoli) o chi utilizza il denaro del defunto (ad esempio, con un prelievo dal conto o per pagare i creditori). Con l’accettazione tacita, così come con quella espressa, si acquisisce definitivamente e irrevocabilmente la qualifica di erede. Ne deriva peraltro il subentro in tutti i debiti lasciati dal defunto e, quindi, la responsabilità nei confronti dei relativi creditori.

Dunque, si può vendere un immobile ereditato, ma con la consapevolezza che tale comportamento determinerà, in capo a chi lo pone in essere, l’accettazione dell’eredità se già non vi ha provveduto prima in forma espressa. 

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità

A questi due adempimenti se ne aggiunge in realtà un terzo: la trascrizione. Difatti, l’accettazione dell’eredità va sempre trascritta nei pubblici registri immobiliari. Senza il rispetto di tale procedura la compravendita non può avvenire. Questo perché è necessario garantire una continuità dei passaggi di proprietà nei registri immobiliari: in essi infatti deve risultare che il bene, prima intestato al defunto, è passato poi agli eredi. E questa certezza si ha solo riportando il nome di questi nei registri, cosa che appunto avviene con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

La trascrizione può avvenire contestualmente al rogito, ma senza quest’atto il rogito non può concludersi. Quando ci si presenta dal notaio per avanzare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità non bisogna dimenticare:

  • il certificato di morte di chi ha lasciato l’immobile in eredità;
  • l’atto di successione.

Condizioni per vendere un immobile ereditato

Per vendere un immobile ereditato è necessario innanzitutto procedere alla dichiarazione di successione e al successivo passaggio di proprietà con la famosa voltura catastale. In presenza di un testamento, invece, sarà necessario dare lettura allo stesso e accettare l’eredità dinanzi al notaio. 

La voltura catastale può essere effettuata direttamente dall’erede, senza l’intervento di un intermediario o del notaio.

È tuttavia necessario, per vendere un immobile facente parte di una successione, che vi sia il consenso di tutti gli altri eredi. Non basta la maggioranza. E ciò perché anche questi sono comproprietari pro quota. In caso contrario, l’atto di trasferimento è nullo. Quindi, basta il dissenso di un solo erede per bloccare la vendita; in tali casi, si può ricorrere dinanzi al giudice affinché divida coattivamente l’eredità, eventualmente disponendo la vendita dell’immobile con distribuzione del relativo ricavato tra gli eredi.

Con il consenso degli eredi sarà possibile fare un unico atto di vendita in cui tutti gli aventi diritto intervengano dinanzi al notaio; diversamente, bisognerà attendere che anche i coeredi accettino l’eredità e cedano, con successivo atto notarile, la propria quota all’erede che intende vendere l’immobile. In questo secondo caso, sono necessari due atti di compravendita: il primo tra i coeredi e l’erede che intende vendere, il secondo tra quest’ultimo e il terzo acquirente.

Invece, in presenza di un erede unico, questi può procedere alla vendita dell’immobile ereditato, previa voltura catastale, con la consapevolezza comunque che tale atto determinerà in automatico l’accettazione dell’eredità, senza bisogno di ulteriori formalismi (salvo ovviamente la dichiarazione di successione). Il tutto si realizza con un solo atto notarile.

Si può vendere l’immobile senza aver accettato l’eredità?

Come anticipato, si può procedere direttamente alla vendita dell’immobile facente parte dell’eredità giacente senza bisogno di dover prima accettare formalmente l’eredità: è la vendita stessa a fungere da accettazione (tacita). Questa via però richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio è tenuto a formalizzare l’accettazione tacita dell’eredità (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità tramite atto scritto.

Questo perché la trascrizione dell’accettazione dell’eredità è un documento necessario per la vendita dell’immobile caduto in eredità. 

Esiste un termine minimo prima di vendere la casa in eredità?

Non è necessario rispettare un termine minimo: anche chi abbia accettato l’eredità e fruito del cosiddetto bonus prima casa può vendere subito l’immobile, anche prima dei canonici cinque anni che invece è necessario attendere nel caso di acquisto dell’immobile con le agevolazioni fiscali.



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