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La proposta irrevocabile d’acquisto: come funziona?

3 Dicembre 2021 | Autore:
La proposta irrevocabile d’acquisto: come funziona?

Qual è la differenza con il preliminare di compravendita? Quali vincoli per promettente e venditore? Cosa deve contenere?

Uno dei consueti passaggi da fare quando si vuole comprare casa è la proposta irrevocabile di acquisto. Come funziona? Si tratta di un accordo scritto in cui il compratore si impegna a portare a termine l’operazione ad un determinato prezzo. La normativa stabilisce delle regole ben precise su come deve essere redatta la proposta, sugli eventuali impegni che entrambe le parti si assumono, sulla possibilità di chiedere un deposito cauzionale (una caparra) o di fissare una scadenza per l’accettazione dell’offerta. Nella maggior parte dei casi, viene fatta tramite un intermediario, cioè un’agenzia immobiliare.

La proposta irrevocabile d’acquisto non va confusa con il preliminare di compravendita, anzi: a questo documento si arriva soltanto quando il venditore ha detto formalmente sì alla proposta.

Ma vediamo come funziona la proposta irrevocabile di acquisto di un immobile e a che cosa vanno incontro compratore e venditore.

Proposta irrevocabile d’acquisto: che cos’è?

Come anticipato, la proposta irrevocabile d’acquisto è la comunicazione con cui un potenziale compratore di un immobile fa un’offerta per iscritto al venditore al fine di dirsi interessato all’operazione di compravendita. Ovviamente, la proposta riporta – tra le altre cose che vedremo tra poco – il prezzo che l’aspirante acquirente intende pagare.

A disciplinare la proposta irrevocabile d’acquisto ci pensa il Codice civile in questi termini: «Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia» [1].

Ecco perché si chiama «irrevocabile»: nel caso in cui il potenziale compratore stabilisca una sorta di data di scadenza alla proposta che presenta, non potrà ritirarla prima di tale data e l’offerta resterà valida anche dopo la sua morte o in caso di incapacità del proponente, a meno che tali eventi facciano venire meno il senso dell’operazione.

La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente: significa che il venditore, prima di accettarla formalmente, può valutare altre offerte che gli giungono dopo la prima che ha ricevuto e decidersi per quella che ritiene più conveniente.

La proposta decade, cioè perde di ogni efficacia, quando alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.

Proposta irrevocabile d’acquisto: cosa deve contenere?

È fondamentale che la proposta irrevocabile d’acquisto venga redatta in modo completo e corretto, affinché abbia piena efficacia. Se ci si affida ad un’agenzia immobiliare sarà l’intermediario a fornire il proprio modulo e a preparare la proposta che, ad ogni modo, e oltre ai dati anagrafici di proprietario e compratore, deve riportare le seguenti indicazioni.

Gli elementi dell’immobile da acquistare

Tramite una visura catastale, è possibile recuperare i dati relativi all’immobile oggetto della proposta irrevocabile. È opportuno allegare la planimetria per descrivere anche graficamente la casa.

Da non dimenticare le informazioni che riguardano la provenienza del bene (acquisto, donazione, eredità, ecc.), che l’intermediario ricava dalla relativa documentazione immobiliare (l’atto di rogito, di successione, di donazione, ecc.).

È importante indicare anche la situazione urbanistica dell’immobile, precisando tutte le autorizzazioni e le certificazioni riguardanti la sua costruzione, vale a dire: permessi di costruire, condoni o sanatorie, varianti in corso d’opera, e quant’altro. In questo caso, i dati vengono ricavati dal certificato di destinazione urbanistica che consegna il proprietario.

L’offerta economica

Va da sé che la proposta irrevocabile d’acquisto deve riportare il prezzo offerto per concludere l’operazione di compravendita dell’immobile, accompagnato dalle modalità e dai tempi con cui si intende effettuare il pagamento, presentando eventuali garanzie al venditore.

Di solito, al momento di fare la proposta, viene consegnata una somma di denaro a titolo di caparra. Lo scopo è quello di far capire al venditore che si fa sul serio, cioè che si è fermamente convinti di portare a termine l’affare. Anche se la somma è inferiore a 1.000 euro e, dunque, resta sotto la soglia massima prevista per l’uso dei contanti, conviene sempre versarla con uno strumento tracciabile (un bonifico, un assegno). In questo modo, si avrà sempre in mano la prova del pagamento effettuato.

La caparra – che non deve per forza essere del 20% sul prezzo d’acquisto, visto che non si è ancora nella fase del preliminare di compravendita – resterà bloccata fino alla scadenza o l’accettazione della proposta irrevocabile. In caso di mancata accettazione, i soldi dovranno essere restituiti.

La data ultima di efficacia

Questo è, probabilmente, l’aspetto che più di tutti spiega il carattere «irrevocabile» della proposta d’acquisto: la volontà del potenziale acquirente di mantenere fino a una certa data l’intenzione di comprare l’immobile.

Il documento presentato al venditore deve riportare il termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia. Di norma, non si va oltre le due-tre settimane. In quell’arco di tempo, il proponente non può tirarsi indietro, proprio perché ha presentato un’offerta «irrevocabile». Nulla vieta al venditore di accettare la proposta prima del termine fissato oppure di non rispondere all’offerta ricevuta. In quest’ultimo caso, in assenza di accettazione scritta dopo la data stabilita, la proposta diventa carta straccia. Il potenziale acquirente, però, può fare un’ulteriore proposta irrevocabile. Va da sé che per renderla più appetibile al proprietario dell’immobile, dovrà alzare un po’ il prezzo.

I dati del mediatore

Nel caso in cui la proposta irrevocabile d’acquisto venga fatta tramite un intermediario, occorrerà riportare le indicazioni relative all’agenzia immobiliare o al professionista incaricato, alle sue provvigioni e agli accessori di legge.

Il mediatore riceverà la sua provvigione solo all’accettazione della proposta da parte del venditore. Dice, infatti, la normativa: «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento» [2].

Il riferimento al mutuo

È consuetudine inserire nella proposta irrevocabile d’acquisto il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, per ribadire il fatto che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del finanziamento da parte della banca.

In questo caso, la proposta comincia a produrre i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.

Le garanzie del venditore

Abbiamo detto che la proposta irrevocabile d’acquisto vincola soltanto il proponente a non ritirare o modificare la propria offerta prima del termine indicato, mentre il proprietario dell’immobile non si assume alcun obbligo nei confronti del potenziale acquirente.

Tuttavia, è bene inserire nella proposta una clausola che metta il venditore nelle condizioni di garantire alla data del rogito il rispetto delle norme legate alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. In altre parole, si costringe il proprietario a dichiarare che il bene è libero da persone e cose, da oneri reali, da vincoli, da gravami, da ipoteche e quant’altro.

Proposta irrevocabile d’acquisto: che succede alla scadenza?

Nel caso in cui il venditore accetti la proposta irrevocabile d’acquisto, il documento diventerà un vero e proprio compromesso o preliminare di compravendita. La somma versata a titolo di caparra verrà scalata dal prezzo finale e il compratore dovrà pagare all’intermediario la relativa provvigione.

Se, invece, il proprietario dell’immobile rifiuta la proposta, l’agenzia (o il proprietario, nel caso in cui non ci sia stato l’intervento dell’intermediario) restituirà al promettente la cauzione, senza poter pretendere alcun risarcimento.

La terza ipotesi è quella che si presenta quando è l’acquirente a ripensarci e a non voler più concludere l’affare: in questo caso, non avrà indietro la caparra e dovrà, comunque, pagare le provvigioni all’agente immobiliare.


note

[1] Art. 1329 cod. civ.

[2] Art. 1755 cod. civ.


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