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Condono: va chiesto il permesso all’assemblea di condominio?

16 Settembre 2021
Condono: va chiesto il permesso all’assemblea di condominio?

L’autorizzazione condominiale non è necessaria per sanare l’abuso costituito da un abbaino nel tetto. 

Nel momento in cui si presenta in Comune una richiesta di sanatoria per un abuso edilizio avente ad oggetto un immobile inserito in un contesto condominiale è necessario il preventivo consenso dell’assemblea del condominio medesimo? 

La questione è stata più volte sollevata dinanzi alle aule di tribunale: questo perché molti enti locali pongono tale condizione come elemento ostativo alla concessione del provvedimento. Si legga ad esempio “Sanatoria: ci vuole il consenso del condominio?“.

La questione si è posta nuovamente innanzi al Tar del Piemonte. Nel caso di specie, il proprietario di un sottotetto aveva realizzato un abbaino nel tetto di un palazzo senza però chiedere prima il permesso di costruire al Comune. Dopo un po’, il proprietario si era finalmente deciso a regolarizzare l’opera, ma – nel presentare la richiesta di concessione in sanatoria – l’amministrazione locale gli aveva richiesto la prova dell’esistenza di una valida delibera assembleare che autorizzasse tale intervento: delibera che evidentemente l’interessato non aveva o avrebbe avuto difficoltà a farsi rilasciare.

Di qui il ricorso al tribunale amministrativo che, con una recente sentenza [1], ha fornito interessanti spunti di riflessione rispetto alla seguente questione: per il condono va chiesto il permesso all’assemblea di condominio? Ecco cosa hanno risposto i giudici amministrativi.

La richiesta di sanatoria per un abbaino (con abuso) creato nel tetto da un condomino non può essere respinta dal Comune perché mancante dell’assenso condominiale.  

Il Comune non è legittimato a interferire nei rapporti privatistici: compito dell’ente locale è solo quello di verificare la corrispondenza dell’opera alla disciplina urbana, che riguarda una diversa branca del diritto, in particolare l’ambito amministrativo. Del resto, da tempo, la Cassazione sostiene che il condomino può realizzare un abbaino nel tetto in forza dell’articolo 1102 del Codice civile: norma quest’ultima che consente l’esecuzione di opere sulla proprietà comune se ciò non impedisce il godimento del bene da parte degli altri condomini e non ne snatura la funzione. A quest’ultimo proposito, bisogna ricordare che l’abbaino può essere destinato a illuminare e arieggiare il sottotetto, senza perciò danneggiare il tetto e la sua natura. Il combinato disposto degli articoli 1102, 1105 e 1122 del Codice civile, poi, consente al condomino la creazione di opere pertinenti alla sua proprietà esclusiva. 

Il Tar piemontese rileva che, per quanto abusiva, la realizzazione di un abbaino nel tetto comune a servizio di un sottotetto di proprietà esclusiva per aerarlo e illuminarlo non costituisce una innovazione (che altrimenti richiederebbe la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio). Perciò, il proprietario è legittimato a domandare e ottenere l’autorizzazione comunale per eseguire l’intervento edilizio senza che occorra la preventiva approvazione assembleare.

In ogni caso, l’opera deve essere realizzata a perfetta regola d’arte, non ledere la funzione di copertura del tetto e non comprimere l’esercizio dei diritti sul bene comune a sfavore dei restanti condòmini. Qualora risulti abusiva non richiederà comunque l’assenso assembleare in quanto non diminuisce l’uso della cosa comune.

Anche la Cassazione, in passato, si è espressa nello stesso modo [2] stabilendo che la creazione di un abbaino a servizio dell’unità immobiliare, costituendo soltanto una modifica, non necessita della previa approvazione assembleare. Tale principio non può essere disapplicato per la natura abusiva dell’opera. Quindi, l’abbaino, seppure incidente su parte comune dell’edificio, è solo una pertinenza rispetto al sottotetto di proprietà esclusiva e non determina, per la sua consistenza, alcun decremento dell’utilizzo comune. La richiesta del Comune di esibire il permesso dell’assemblea è dunque illegittima.  


note

[1] Tar Piemonte, sent. n. 686/2021.

[2] Cass. sent. n. 17099/2006


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