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Come acquisire una proprietà abbandonata

17 Settembre 2021
Come acquisire una proprietà abbandonata

Si può acquistare o diventare proprietari di una casa o un altro immobile abbandonato se il proprietario non è rintracciabile e ha smesso di pagare il condominio? 

Un nostro lettore ci chiede come acquistare un appartamento il cui proprietario non è rintracciabile e che, per di più, ha sospeso anche il pagamento delle spese condominiali. 

L’interessato si è rivolto all’amministratore di condominio per ottenere chiarimenti in merito e sapere se vi siano aste in corso a cui partecipare. Quest’ultimo non gli ha saputo dare esaurienti spiegazioni né si è mobilitato per agevolare l’affare. Pertanto, il lettore si è rivolto a noi per chiederci, appunto, come acquisire una proprietà abbandonata se il proprietario è irreperibile. Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Partiamo dal presupposto che, per acquistare la proprietà di un immobile, è sempre necessario il consenso del proprietario. Il proprietario è colui che risulta essere tale in base ai Registri immobiliari. A tal fine, quindi, è sempre bene accertarsi dell’identità di costui richiedendo, presso l’Agenzia delle Entrata, una visura immobiliare. Questo documento, che può essere richiesto da chiunque senza dover fornire una motivazione, serve a indicare tra l’altro, sulla base dei soli dati catastali dell’immobile, chi è il suo titolare. 

Non è poi ipotizzabile che un immobile – come una casa, un appartamento o un terreno – non abbia un proprietario. Gli immobili, infatti, a differenza dei beni mobili, non possono essere oggetto di abbandono. La proprietà degli immobili si trasferisce sempre da un soggetto a un altro, peraltro sempre attraverso un atto notarile o una successione ereditaria. 

Pertanto, il fatto di disinteressarsi di un immobile o di non pagare le spese condominiali non è sufficiente per perdere su di esso i diritti. Non lo è neanche il fatto di trasferirsi all’estero o di essere irreperibili.

C’è un solo caso in cui si perde la proprietà per «non uso» di un immobile: ciò avviene quando vi si unisce l’uso di un altro soggetto che, su di esso, esercita i diritti tipici del proprietario (ad esempio effettua delle ristrutturazioni, cambia le chiavi, ecc.). In tali ipotesi si verifica, dopo 20 anni di uso continuativo e indisturbato, ciò che tecnicamente si chiama usucapione. 

Pertanto, il primo modo per diventare proprietari di un appartamento abbandonato è quello di usucapirlo, ossia di entrarvi, utilizzarlo, eseguire lavori e – nella speranza di non essere, nel frattempo, denunciati dal relativo proprietario o citati in giudizio – rivolgersi dopo 20 anni al tribunale affinché riconosca l’intervento dell’usucapione e disponga il passaggio di proprietà. Se ciò non succede, l’appartamento resta del relativo proprietario anche se questi non lo utilizza da tempo o se non è rintracciabile.

Non si può mettere all’asta una casa di proprietà altrui a meno che non si vanti un credito dal relativo titolare e si sia avviato un recupero coattivo tramite il tribunale. A tal fine, il creditore deve prima avviare un giudizio di accertamento del credito (una regolare causa o un ricorso per decreto ingiuntivo) e poi, in caso di inadempimento, avviare il pignoramento immobiliare sui beni del debitore, nella specie l’immobile.

Il condominio, in quanto creditore degli oneri mensili, ben potrebbe avviare tale tipo di procedura dopo l’omesso versamento anche di una sola mensilità. Non esiste un limite minimo di importo per avviare l’esecuzione immobiliare.

Pertanto, nel caso di specie, se il condominio dovesse vantare dei crediti nei confronti del condomino scomparso ben potrebbe agire in tribunale per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei suoi riguardi e, subito dopo, notificare l’atto di processo e il pignoramento immobiliare.

All’avvio del pignoramento immobiliare, il giudice farà valutare il valore del bene e stabilirà una base d’asta. Chiunque potrà partecipare con delle offerte di acquisto, secondo le regole e le condizioni fissate dal Codice di procedura civile e dall’ordinanza di vendita del giudice.

Insomma, il secondo modo per comprare una casa abbandonata è quello di avviare su di essa l’esecuzione forzata immobiliare, cosa però che può fare solo un creditore del proprietario. 

In ultimo, per quanto scontato possa essere, è bene ricordare che non si può obbligare nessuno a vendere una casa, sebbene inutilizzata, se non lo vuole. 



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