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Condominio con debiti: cosa rischia chi compra casa?

17 Settembre 2021
Condominio con debiti: cosa rischia chi compra casa?

Il creditore del condominio può pignorare i beni di chi, quando è sorto il debito, non era condomino ma ha comprato l’appartamento in un momento successivo?

Chi acquista un appartamento risponde, in solido con il venditore, dei debiti da questi lasciati con il condominio sia per l’anno in cui il passaggio di proprietà viene comunicato all’amministratore, sia per quello precedente. Significa che potrebbe essere costretto a pagare le spese condominiali non versate dal precedente titolare dell’immobile.

Che succede invece se ad avere debiti non è il venditore ma il condominio stesso? Il problema si pone perché la riforma del Codice civile del 2012 prevede che i creditori del condominio possano agire nei confronti dei singoli proprietari degli appartamenti, ciascuno per la propria quota millesimale, partendo dai morosi (il cui nominativo deve essere indicato dall’amministratore). Di qui il problema: in caso di condominio con debiti, cosa rischia chi compra casa? 

Immaginiamo un condominio che, non avendo potuto riscuotere le “bollette” dagli immancabili morosi, non paghi alcuni fornitori. Uno di questi (ipotizziamo la ditta che ha eseguito la ristrutturazione), dopo aver inviato una serie di diffide, si rivolge al tribunale ed ottiene un decreto ingiuntivo; dopodiché, avvia le azioni esecutive partendo dal pignoramento del conto corrente condominiale. Non trovando però in banca il denaro sufficiente per soddisfarsi, decide di intraprendere l’esecuzione forzata contro i singoli condòmini.

A questo punto, così come la riforma del condominio impone, il creditore deve prima partire da chi non è in regola con le quote condominiali. Il nominativo dei morosi deve essere fornito dall’amministratore che, così facendo, non viola alcuna privacy. Solo una volta intentate tali azioni e non avendo potuto riscuotere le proprie spettanze, il fornitore può agire nei confronti di tutti gli altri condomini, anche quelli che hanno regolarmente versato le quote mensili. Nei confronti di ciascuno di questi, però, può esigere un pagamento non superiore alla rispettiva quota millesimale.

Poniamo ora il caso che, prima dell’insorgenza del debito da parte del condominio, uno dei condomini abbia venduto il proprio appartamento e si sia trovato ad affrontare tale situazione di crisi. Il dubbio che si pone è il seguente: può il creditore del condominio agire contro il nuovo proprietario? 

Sulla questione, ha fornito un interessante chiarimento il tribunale di Roma [1]. Secondo i giudici della capitale, il creditore del condominio non può agire per il recupero del credito nei confronti di chi non era condòmino alla data in cui è sorta l’obbligazione. Data che, per i debiti conseguenti a lavori di ristrutturazione, va individuata con l’approvazione della delibera assembleare riguardante i lavori, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Come affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite [2] «la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condòmino e l’appartenenza di quest’ultimo al condominio; è la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli». 

In buona sostanza, chi non ha alcun diritto di proprietà sui beni comuni – diritto che gli proviene solo dall’essere condòmino e quindi titolare di un appartamento – non risponde neanche dei debiti ad essi collegati. Né il successivo atto di acquisto può avere valore “retroattivo” per debiti pregressi quando ancora non sussisteva lo status di condòmino. Quindi, è solo a partire dall’atto di compravendita (il rogito notarile e neanche il compromesso) che si partecipa dei debiti del condominio e si può essere soggetti alle azioni esecutive dei relativi creditori. 

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi i seguenti articoli:


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 13948/2021.

[2] Cass. S.U. sent. n. 9148/2008.

Autore immagine: depositphotos.com


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