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Vendita immobile nello stato di fatto in cui si trova: i vizi rilevano ugualmente

11 Giugno 2014
Vendita immobile nello stato di fatto in cui si trova: i vizi rilevano ugualmente

Non si può negare il risarcimento quando i vizi dell’opera nel suo complesso sono risultati conoscibili soltanto dopo la perizia di parte.

Il costruttore è sempre obbligato a pagare o a riparare l’immobile sul quale l’acquirente abbia riscontrato dei vizi di costruzione: e ciò anche se quest’ultimo ha firmato il contratto e la clausola ove accetta il bene “nello stato di fatto in cui si trova” al momento della vendita.

Nessun esonero dalla responsabilità

Se l’acquirente ha avuto bisogno di una perizia di parte per rendersi effettivamente conto dell’entità dei danni e dei vizi dell’abitazione appena acquistata, nessun esonero della responsabilità contenuto nel contratto può servire al costruttore per evitare il risarcimento.

Infatti, secondo una sentenza di stamattina della Cassazione [1], nel caso della vendita dell’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova”, non si può negare il risarcimento all’acquirente anche se questi abbia, in precedenza, ammesso di aver riscontrato dei difetti nel manufatto durante la fase di edificazione: ciò che conta, infatti, è il momento effettivo in cui quest’ultimo ha preso completa e integrale coscienza del difetto. Per cui, se è stata necessaria una perizia di parte per fargli “aprire gli occhi”, facendolo rendere conto della reale portata dei vizi dell’opera nel suo complesso il costruttore deve aprire il portafoglio.

L’impresa edile non si salva neanche eccependo che l’immobile è stato trasferito a corpo e, quindi, nel suo complesso. Né serve discutere sul fatto che il pagamento sia avvenuto in via anticipata: il versamento del corrispettivo, infatti, non può escludere l’applicazione della responsabilità per i vizi [2].

Non è tutto. Il fatto che l’acquirente abbia riscontrato difetti nel fabbricato già in corso d’opera non gli preclude affatto di ottenere il risarcimento del danno per le riparazioni necessarie: non conta, infatti, che un singolo vizio dell’edificio si sia reso conoscibile durante la lavorazione o comunque prima che l’opera sia accettata dal compratore nello stato di fatto e diritto; rileva invece – e tanto – che il compratore acquisisca la consapevolezza dei gravi difetti della costruzione in senso complessivo entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori, nel caso in cui i difetti riscontrati nel manufatto incidono in modo significativo nella fruibilità del bene.


note

[1] Cass. sent. n. 13223/14 dell’11.06.14.

[2] Ex Art. 1669 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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