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Bonus prima casa se la vecchia abitazione è a uso ufficio

19 Settembre 2021
Bonus prima casa se la vecchia abitazione è a uso ufficio

Si può acquistare un secondo immobile con le agevolazioni fiscali se il precedente, ancora di proprietà del contribuente, è stato accatastato a uso ufficio.  

Cosa succede a chi, avendo acquistato un appartamento con il bonus prima casa, lo abbia poi trasformato in ufficio e voglia, in seguito, comprare una seconda abitazione sfruttando di nuovo il bonus fiscale? È tenuto a vendere il precedente immobile nonostante il cambio di destinazione urbanistica?

La questione è finita di recente sul banco della Cassazione. Alla Corte è stato posto il seguente quesito: è possibile ottenere, per la seconda volta, il bonus prima casa se la vecchia abitazione è a uso ufficio? Ecco cosa hanno risposto i giudici supremi [1].

Il problema si pone perché la legge sul bonus prima casa riconosce l’agevolazione fiscale sull’acquisto di un immobile da destinare a uso abitativo a patto che l’acquirente non sia proprietario di altri immobili in precedenza acquistati con lo stesso bonus. Se così fosse, questi dovrebbe disfarsene entro un anno dal rogito, vendendoli o donandoli. 

Oltre a tale requisito, la legge pone una serie di ulteriori condizioni come, ad esempio, l’assenza di ulteriori abitazioni nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare, la residenza nel Comune in questione, l’accatastamento dell’immobile che non può essere di lusso (A/1, A/8 o A/9).

La giurisprudenza si è via via aperta a un’interpretazione favorevole a chi è costretto a comprare una nuova casa per sopravvenute e imprevedibili esigenze che rendono la precedente dimora inidonea all’uso: si pensi al caso di una coppia che, avendo comprato un monolocale con il bonus prima casa, abbia un figlio e necessiti di un appartamento con una seconda stanza da letto; o, viceversa, a una famiglia in cui, dopo che i figli sono andati a vivere all’università, voglia vivere in un locale più piccolo. In tutti questi casi, è possibile – a detta della Cassazione – comprare un secondo immobile con il bonus prima casa nonostante quello precedente non sia stato ceduto. Insomma, la prepossidenza di un’abitazione non impedisce l’agevolazione “prima casa” se si tratta di un’abitazione «inidonea».

Detto ciò, vediamo ora che succede se la precedente dimora, per la quale si è usufruito già dell’agevolazione fiscale, resti di proprietà del contribuente ma venga riaccatastata e, da uso abitativo, passi ad uso ufficio.

Secondo la pronuncia in commento, il cambio di categoria catastale dell’ex abitazione consente di usufruire di nuovo dello sconto fiscale. Dunque, è possibile ottenere l’agevolazione prima casa nonostante il precedente acquisto di un’abitazione se poi questa viene trasformata in un’unità immobiliare a uso non abitativo (ufficio) e sia tuttora di proprietà del contribuente.

Con questa ordinanza si sgombra il campo da un problema mai affrontato, vale a dire quello dell’attuale presenza, nel patrimonio di un acquirente, di un’unità immobiliare comprata come abitazione (con o senza l’agevolazione “prima casa”) e poi destinata ad altro utilizzo, di solito a ufficio: una destinazione non abitativa che beninteso sia risultante in Catasto e il cui possesso, quindi, non ostacola l’acquisto di una prima casa, se sussistono gli altri requisiti.

La decisione della Cassazione presenta, però, anche un altro profilo di rilevante interesse. Nella motivazione, si legge che la Cassazione «intende dare continuità» al principio secondo cui l’agevolazione “prima casa” è condizionata «alla non titolarità del diritto di proprietà di “altra casa di abitazione”» senza che abbia «rilievo la situazione soggettiva del contribuente» e quindi senza che abbia rilievo anche «il requisito di idoneità dell’immobile». Tale affermazione è di notevole impatto perché contraddice il filone giurisprudenziale assai consistente – che abbiamo citato sopra – secondo cui la prepossidenza di un’abitazione non impedisce l’agevolazione “prima casa” se si tratta di un’abitazione «inidonea».


note

[1] Cass. sent. n. 22560/21 del 10.08.2021.


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