Condominio minimo: caratteristiche

Comunione forzosa delle parti comuni dell’edificio: quando si costituisce un condominio con due soli proprietari? Come funziona l’assemblea?

Nelle grandi città e nelle metropoli esistono edifici enormi che ospitano centinaia di famiglie. Si tratta di fabbricati decisamente difficili da gestire in quanto, quando occorre assumere decisioni riguardanti le parti comuni come il cortile, il parcheggio o l’ascensore, bisogna ottenere il consenso in assemblea. Con questo articolo parleremo dell’esatto contrario, cioè di quelle realtà condominiali talmente ridotte da non necessitare nemmeno di un amministratore. Vedremo, in altre parole, quali sono le caratteristiche del condominio minimo.

Fin da subito, va fatta una precisazione: il Codice civile non conosce questa nozione. In altre parole, in nessun testo di legge si troverà una disposizione riguardante il condominio minimo. Ciò non significa, tuttavia, che non esista. Cos’è il condominio minimo? Quali sono le sue caratteristiche principali? Scopriamolo insieme.

Condominio: cos’è?

Per comprendere cos’è il condominio minimo dobbiamo brevemente spiegare cos’è, in generale, il condominio.

Il condominio è una particolare forma di comunione, definita “forzosa” in quanto non è possibile immaginare un edificio condominiale privo delle sue tipiche parti comuni, come ad esempio le scale, il cortile, l’androne d’ingresso, ecc.

Il condominio è dunque una comunione forzosa perché, a differenza di altri tipi di comunione (come ad esempio quella ereditaria), i singoli proprietari non possono scioglierla.

Per esserci condominio è necessario che vi siano delle parti dell’edificio in comproprietà (forzosa e perpetua) e altre, invece, che spettano in modo esclusivo a ciascun proprietario.

La caratteristica principale del condominio è proprio questa: la compresenza, all’interno dello stesso fabbricato, di parti comuni (scale, ascensore, ecc.) e di parti esclusive (le singole unità immobiliari).

Cos’è il condominio minimo?

Il condominio minimo è quello caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, i quali vantano dunque una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio.

In pratica, il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. Se l’edificio fosse di proprietà di un solo soggetto non si potrebbe parlare di condominio, in quanto non vi sarebbe nessuna comunione, cioè nessuna condivisione di beni.

Al contrario, l’edificio appartenente a due proprietari forma un condominio minimo, purché ovviamente il fabbricato ne abbia le caratteristiche, cioè presenti parti comuni (pianerottolo, cortile, ecc.) e parti esclusive.

Condominio minimo: assemblea

Il condominio minimo segue, almeno in linea di massima, le stesse regole stabilite per il condominio con più di due proprietari.

Per quanto riguarda l’assemblea, dovrà regolarmente essere convocata per assumere le decisioni più importanti e, almeno una volta all’anno, per approvare il rendiconto.

In presenza di soli due condòmini aventi la stessa quota di proprietà (50% ciascuno), per le delibere da assumere a maggioranza occorrerà l’unanimità, cioè il consenso di entrambi i proprietari.

In caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice.

Condominio minimo: amministratore

Per legge, l’amministratore è obbligatorio solamente quando i condòmini sono più di otto; in questo caso, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.

Nel caso del condominio minimo, dunque, non sarà necessaria la nomina di un amministratore. Ciò significa che gli adempimenti tipici di tale soggetto potranno essere compiuti dai singoli proprietari, compresa la convocazione dell’assemblea.

Condominio minimo: regolamento

Per legge, il regolamento è obbligatorio solamente quando il condominio è formato da un numero di proprietari superiore a dieci. Oltre all’amministratore, dunque, nel condominio minimo non è obbligatorio neanche il regolamento.

Condominio minimo: regole

Il condominio minimo si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’edificio diventa di proprietà di due soggetti diversi. Da quel momento, si applicano di diritto tutte le norme stabilite nel Codice civile. Ciò significa che, ad esempio, in materia di ripartizione delle spese, trova applicazione la regola secondo cui esse sono divise tra i singoli proprietari in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà (in genere, espressa in millesimi).

Alla stessa maniera, troverà applicazione la norma che impedisce a un proprietario di escludere gli altri dal godimento della cosa comune. E così, non si potrà recintare il cortile oppure installare un cancelletto che preclude l’accesso al tetto o a una parte delle scale, inibendo così il diritto dell’altro proprietario di usare la parte comune.

Ancora, vale la regola per cui non è possibile mutare la destinazione della cosa comune. E così, sarà proibito al singolo proprietario di trasformare il cortile in parcheggio.