Trattativa saltata: diritto al risarcimento del danno

Il venditore ha fatto visitare la propria casa al potenziale acquirente, il quale ha sostenuto delle spese (aereo e consulenza legale) per prendere visione dell’abitazione e della documentazione. Non sono state versate caparre o acconti, non sono stati firmati accordi di nessun tipo. Se il venditore dovesse ritirarsi, il potenziale acquirente avrebbe diritto a qualche tipo di risarcimento?

Potrebbe essere possibile chiedere il rimborso delle spese sostenute durante la trattativa precontrattuale, ma solo a determinate condizioni.

L’articolo di riferimento è il 1337 del Codice civile, secondo cui le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Ciò significa che l’eventuale comportamento in mala fede del promittente venditore può comportare per il promissario acquirente il diritto ad avere rimborsate le spese sino a quel momento sostenute.

La responsabilità precontrattuale non presuppone necessariamente la malafede consistente nell’intenzione di uno dei contraenti di arrecare pregiudizio all’altro, essendo, invece, sufficiente anche il comportamento solo colposo della parte che, senza giustificato motivo, abbia interrotto le trattative, eludendo le aspettative della controparte che, confidando nella conclusione del contratto, sia stata indotta a sostenere spese od a rinunciare ad altre favorevoli occasioni (da ultimo, Tribunale Torino, sez. I, 23/09/2020, n. 3237).

Il problema risiede nel provare la condotta colposa del promittente venditore. Infatti, quanto all’onere della prova, va evidenziato che la responsabilità precontrattuale derivante dalla violazione della regola di condotta, posta dall’art. 1337 del Cod. civ. a tutela del corretto dipanarsi dell’iter formativo del negozio, costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, cui vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell’onere della prova.

Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, grava non su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull’altra parte l’onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua.

Pertanto, occorrerà dimostrare tale illecita condotta in un eventuale giudizio. Come? Tramite produzione di corrispondenza che attesti l’abbandono ingiustificato delle trattative, o anche tramite prove testimoniali.

Detto ciò, il mio consiglio è di tentare stragiudizialmente una richiesta di rimborso all’altra parte, magari tramite legale, auspicando un effetto deterrente della lettera.

In mancanza di riscontro fruttuoso, occorrerà fare una valutazione congrua dei costi-benefici di un’eventuale azione giudiziaria. Difatti, se le spese sostenute non sono consistenti, potrebbe essere poco conveniente sostenere le spese legali di un giudizio che, comunque, potrebbe non essere di agevole riuscita, visto che occorrerà dimostrare la condotta colpevole o dolosa del promittente venditore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla