La quota di casa abusiva ereditata può essere venduta?

Due fratelli hanno ereditato beni immobili con abusi edilizi. Uno dei due vorrebbe disfarsene. Può vendere o donare la sua quota? Come procedere?

In generale, come indicazione di una possibile alternativa, il figlio B, che risulta non essere interessato ad ereditare né il terreno né l’appartamento, può rinunciare all’eredità in modo tale che l’appartamento ed il terreno non diventino mai di sua proprietà (al 50%).

Naturalmente, la rinuncia all’eredità da parte del figlio B può essere possibile se egli non abbia già accettato l’eredità in modo espresso o tacito (ad esempio entrando in possesso dell’appartamento o del terreno).

La rinuncia all’eredità, se fosse ancora possibile, va fatta con dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale del luogo dove si è aperta la successione e va poi inserita nel registro delle successioni.

Se, invece, la rinuncia all’eredità non fosse più possibile da parte del figlio B, egli potrebbe vendere la sua quota di proprietà perché, come ha sancito la Corte di Cassazione con sentenza resa a Sezioni Unite (la n. 8.230 del 2019) l’immobile abusivo, cioè l’immobile realizzato con variazioni essenziali o non essenziali rispetto al titolo edilizio (cioè realizzato con difformità rispetto al progetto autorizzato dal Comune), è commerciabile. Questo vuol dire che il contratto di vendita di un immobile cosiddetto abusivo (che presenta cioè delle variazioni essenziali o non essenziali rispetto al progetto iniziale autorizzato) è valido ed efficace ed è sufficiente che nel contratto siano indicati gli estremi della concessione edilizia (o permesso di costruire).

Aggiungo che anche l’immobile che risulta privo dell’agibilità è commerciabile, cioè vendibile. Uno studio realizzato dal Consiglio nazionale del Notariato (n. 83 – 2018/P approvato a giugno 2020) ha chiarito infatti che è valido il contratto di vendita di un immobile privo di agibilità.

Chiaramente, però, se si vende un immobile abusivo (anche solo in parte) o privo di agibilità (e la vendita, ripeto, è giuridicamente possibile in tutti e due i casi), si rischia in ogni caso che l’acquirente possa citare in giudizio il venditore che gli ha nascosto i vizi dell’immobile chiedendo la risoluzione del contratto (praticamente, l’annullamento della vendita con la restituzione del prezzo) ed il risarcimento dei danni.

Quindi il figlio B può sicuramente cedere (cioè vendere a titolo oneroso) al figlio A la propria quota dell’appartamento e del terreno perché nulla impedisce dal punto di vista legale la vendita di un immobile privo di agibilità ed in parte anche abusivo.

La cessione (vendita o donazione) da parte del fratello B al fratello A della sua quota, deve avvenire attraverso o una vendita della quota di B ad A o attraverso la donazione della quota di B ad A.

Occorre, cioè, che il notaio predisponga un apposito atto di vendita di quota o di donazione di quota tra i due fratelli e, per far questo, occorre un atto distinto rispetto alla pratica di successione ed è anche necessario che sia formalizzata (cioè trascritta nei registri immobiliari) l’accettazione dell’eredità da parte di B.

La donazione a terzi della propria quota da parte di B è quindi possibile, ma il terzo che dovesse ricevere in dono le quote di proprietà di B potrebbe poi chiedere la risoluzione della donazione (cioè ottenere l’annullamento della donazione con restituzione delle quote in proprietà a B) una volta scoperti i vizi dell’appartamento (se i vizi gli fossero stati dolosamente nascosti dal venditore).

Proprio per evitare quello che ho appena evidenziato, e cioè che il donatario possa chiedere la risoluzione della donazione, sarebbe opportuno inserire nell’atto di donazione l’elenco completo delle difformità che presenta l’immobile oggetto di donazione (citando anche la circostanza che trattasi di immobile privo di agibilità) e specificando che esse vengono accettate dall’acquirente e che per esse viene esclusa qualsiasi garanzia da parte del venditore (cioè del figlio B).

Quanto ho appena detto può essere inserito nel testo dell’atto pubblico di donazione.

Infine, evidenzio che il figlio A non ha legalmente motivo di opporsi alla donazione della sua quota da parte di B, né dispone di un diritto di prelazione (che l’articolo 732 del Codice civile stabilisce solo in caso di vendita a titolo oneroso e non di donazione).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte