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Acquistare una casa all’asta: come si fa

12 Giugno 2014 | Autore:
Acquistare una casa all’asta: come si fa

Comprare una casa in un’asta giudiziaria può consentire un grosso risparmio rispetto al valore di mercato dell’immobile.

 

In tempo di crisi, avere la disponibilità economica per acquistare una casa è sempre più difficile. Allora ecco una soluzione che consente un risparmio considerevole rispetto al valore di mercato dell’immobile: le aste immobiliari. Gli immobili battuti alle aste sono beni pignorati a debitori che non hanno onorato il pagamento del mutuo o di un altro credito, beni derivanti da fallimenti oppure sono beni appartenenti allo Stato e agli enti pubblici.

La procedura, seppur aperta a tutti, presenta non poche insidie ed è bene affidarsi a un professionista per avere la certezza di agire nel modo corretto (un avvocato, ma anche a una agenzia immobiliare).

Le modalità di partecipazione alle aste giudiziarie non sono le stesse per ogni Tribunale. È tuttavia possibile tracciare un quadro d’insieme.

Il procedimento ha inizio con l’emanazione, da parte del Tribunale di un’ordinanza di vendita, nella quale sono indicate:

1. le modalità dell’asta;

2. termini e modalità di presentazione dell’offerta e del versamento della cauzione (una somma di denaro da versare contestualmente alla presentazione della richiesta di partecipazione all’asta, che ha funzione di anticipo e che sarà restituita in caso di mancata vittoria);

3. la data dell’udienza per la verifica delle proposte d’acquisto (cosiddetta vendita senza incanto) o per la gara tra gli offerenti (vendita con incanto);

4. il termine per il saldo finale, in caso di aggiudicazione dell’immobile.

Il Tribunale, per dare notizia e pubblicizzare le aste, si serve del proprio albo, di quotidiani di informazione e siti specializzati, sui quali pubblicherà il cosiddetto avviso di vendita.

Una volta trovata l’asta di proprio interesse, l’interessato deve preparare la domanda di partecipazione: i modelli necessari sono scaricabili da internet, dal portale del Tribunale o da siti specializzati, oppure ritirabili presso le cancellerie del Tribunale.

La domanda – con annessa marca da bollo da 16 euro – deve contenere le generalità dell’offerente, gli estremi (nome e numero) della procedura esecutiva cui si riferisce l’asta, i lotti alla cui vendita si intende partecipare, il proprio regime patrimoniale, l’intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa, gli estremi dell’assegno circolare relativo alla cauzione.

La cauzione

Per partecipare a un’asta, bisogna innanzitutto leggere l’ordinanza del giudice in cui indice la procedura. È qui che vengono specificate tutte le condizioni, modalità e procedure da rispettare. Esso va rispettato, dunque, alla lettera, pena l’esclusione o la mancata aggiudicazione.

In genere, comunque, viene richiesto di presentare anche due assegni circolari, di solito non più tardi delle ore 12 del giorno precedente l’asta:

1. il primo assegno è pari al 10% della base d’asta (o della propria offerta, se si tratta di vendita senza incanto): si tratta della cosiddetta “cauzione”;

2. il secondo assegno non ha un importo fisso e rappresenta un deposito per il fondo spese (può arrivare fino al 15% della base d’asta).

In caso di vittoria dell’asta, non riuscire a saldare il prezzo di aggiudicazione nel termine stabilito dall’ordinanza di vendita equivale a perdere l’immobile e l’intera cauzione. In caso di mancata vittoria dell’asta, i due assegni vengono restituiti.

Mutuo per la casa all’asta

Arrivare alla data d’udienza fissata dal Tribunale senza un mutuo in tasca è rischioso: in caso di aggiudicazione, si corre il rischio di non riuscire a coprire il prezzo d’acquisto entro i termini stabiliti nell’ordinanza di vendita, perdendo così l’immobile e la cauzione. In caso di mancata aggiudicazione, invece, l’erogazione del mutuo viene annullata dalla banca a costo zero, grazie alla cosiddetta “clausola di dissolvenza”, che consente di annullare l’operazione finanziaria.

Asta immobiliare senza incanto

In essa i partecipanti depositano le offerte d’acquisto in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale. Le buste vengono aperte durante l’udienza di verifica delle diverse proposte, la cui data è indicata nell’ordinanza di vendita. L’offerta è valida se supera almeno del 20% il prezzo base dell’immobile (l’offerta sotto tale soglia è valida solo con il il consenso del creditore). In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti, avente come base d’asta il valore dell’offerta più alta: la gara può essere a offerta palese, ma non è escluso che il giudice stabilisca la modalità di una nuova offerta segreta, fissando un termine entro cui presentare le nuove offerte e la misura minima dei rialzi.

Asta immobiliare con incanto

Nella vendita con incanto è ugualmente necessario visionare la perizia del consulente sull’immobile e presentare la richiesta di partecipazione all’asta, senza tuttavia allegare la propria offerta in busta chiusa, perché le offerte si effettuano direttamente in udienza.

In essa si esegue la verifica della regolarità delle richieste e si procede con la gara, nella quale è possibile proporre i rialzi secondo le modalità fissate nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice.

Ogni rialzo deve essere proposto entro 3 minuti dall’ultima offerta, altrimenti il lotto se lo aggiudica l’ultimo offerente.

Nelle aste con incanto, l’aggiudicazione dell’asta in udienza è per così dire “provvisoria”: se nei dieci giorni successivi all’udienza in cui si è tenuta l’asta, viene presentata un’offerta almeno del 20% superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca una nuova asta, cui parteciperanno sia i vecchi che i nuovi offerenti.

La vittoria dell’asta

Vinta l’asta, è necessario provvedere al pagamento del prezzo di aggiudicazione entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita, che comunque non può essere superiore a 60 giorni dalla data dell’udienza. A ciò si aggiunge il pagamento delle spese per le imposte sull’acquisto, di registro, ipotecarie e catastali.

Il giudice emetterà quindi il decreto di trasferimento, con il quale:

1. si trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene pignorato, come accade quando si compie il rogito notarile nella compravendita tra privati;

2. vengono cancellate le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie sul bene;

3. si intima al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. In genere il debitore oppone resistenza e non è disposto ad andare via dall’appartamento. In tal caso, sarà quindi necessario avviare una procedura di rilascio [1], con l’assistenza di un legale, che può durare anche 12 mesi.

Annullamento dell’asta

Il soggetto cui è stato pignorato l’immobile e poi messo all’asta può salvare la propria casa proponendo al creditore un piano di rientro del debito oppure versando una parte della somma dovuta prima della data d’udienza. In questo modo, l’asta non avrà luogo e ai partecipanti ne sarà comunicato l’annullamento.

Asta deserta

Difficilmente una casa messa all’asta si vende al primo tentativo. Ciò in quanto, se l’asta va deserta, nella successiva il prezzo base dell’immobile sarà più conveniente, essendo ridotto di un quarto. Saranno così compiuti diversi tentativi di asta e in ognuno di essi il giudice potrà ridurre di un quarto il prezzo base precedente, fino a quando non ci saranno delle offerte.

 

In alternativa a una nuova asta, il giudice può disporre l’assegnazione diretta dell’immobile al creditore, qualora questi ne abbia fatto richiesta. In tal caso, il creditore non otterrà quindi una somma di denaro derivante dalla vendita del bene pignorato, ma otterrà il bene pignorato stesso.

Qualora il creditore non abbia presentato alcuna richiesta di assegnazione diretta del bene o tale richiesta non sia stata accolta, il giudice può disporre l’amministrazione straordinaria del bene: l’immobile cioè sarà dato in custodia a uno o più creditori o a un apposito istituto (anche al debitore, se c’è il consenso di tutti i creditori) per un tempo non superiore a 3 anni [2].

Rinuncia all’immobile aggiudicato all’asta

Vinta l’asta, è possibile rinunciare all’immobile. In tal caso si perderà la cauzione versata e il bene verrà rimesso all’asta.

I beni dello Stato e degli enti pubblici

Periodicamente lo Stato e gli enti pubblici mettono all’asta alcuni loro immobili, di solito inutilizzati. Le principali differenze rispetto alle normali aste giudiziarie sono le seguenti:

1.  i beni in genere sono disponibili nell’immediatezza, poiché non abitati o comunque occupati;

2. la cauzione da versare è solo del 10% del prezzo base, senza ulteriori esborsi iniziali per il fondo spese;

3. vinta l’asta, entro 7 giorni è necessario versare un ulteriore 10% del prezzo;

4. il saldo finale deve essere pagato entro un massimo di 40 giorni e non di 60 dall’aggiudicazione del bene.

I consigli pratici

Tracciato un quadro d’insieme, è ora possibile indicare i passaggi nei quali prestare maggiore attenzione e fornire qualche consiglio pratico:

La prima cosa da fare è recarsi in Tribunale, nella cancelleria delle “esecuzioni immobiliari” o nella cancelleria “fallimentare”, acquisendo quante più informazioni possibili sulla vendita cui si intende partecipare.

La convenienza non è garantita: se il prezzo dell’immobile è molto basso, quindi apparentemente conveniente, è bene appurarne i motivi. Una delle cause potrebbe essere, ad esempio, la presenza di inquilini che abitano l’appartamento senza averne diritto e che non vogliono lasciarlo, oppure la presenza di inquilini con regolare contratto di locazione: in assenza di inadempimenti del conduttore, si potrà abitare l’appartamento solo dopo la naturale scadenza del contratto d’affitto.

I tempi in cui l’asta e la successiva aggiudicazione dell’immobile ha luogo spesso sono dilatati e non si possono fare calcoli precisi. Quindi, se si hanno particolari esigenze, è bene considerare che non è certo il momento in cui si potrà mettere piede nella nuova casa.

È necessario visionare con attenzione tutti i documenti che si riferiscono all’asta: dall’ordinanza e l’avviso di vendita, alla perizia sul bene, alle planimetrie. La perizia, in tal senso, è un documento chiave: è redatta da un consulente nominato dal Tribunale per indicare in modo dettagliato le caratteristiche e lo stato di conservazione dell’immobile e dei suoi impianti, l’esposizione, la luminosità, i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente.

Visitare gli immobili prima dell’asta: il Tribunale nomina un custode dell’immobile, con l’ausilio del quale è possibile verificare di persona lo stato dei luoghi. È un’operazione fondamentale, anche perché la perizia potrebbe essere carente di alcuni elementi o molto datata (anche di diversi anni).

È buona regola individuare un tetto massimo di spesa, in base alle proprie reali disponibilità, per evitare di lasciarsi trascinare in sede d’asta, tenendo anche conto delle spese ulteriori rispetto al prezzo di aggiudicazione del bene.

È  bene ricordare che il pagamento del bene acquistato all’asta deve avvenire entro un tempo piuttosto breve (al massimo 60 giorni dall’udienza in cui si è tenuta l’asta), pena la perdita dell’immobile e della cauzione versata. Ragion per cui, o si dispone dell’intera somma o bisogna predisporre un mutuo per tempo, tenendo presente che potrebbero esserci delle difficoltà nella sua accensione.


note

[1] Artt. 605 ss. cod. proc. civ.

[2] Art. 592 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Buongiorno, mi sono aggiudicata una casa all’asta, la casa è nella disponibilità degli esecutati. Ora,per erogare il mutuo la banca ha bisogno di una nuova perizia perché quella che c’è è troppo vecchia. puo l’esecutato non far entrare il perito? Da quello che sembra ci creerà dei problemi

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