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Come tutelarsi quando si vende una casa?

6 Dicembre 2021 | Autore:
Come tutelarsi quando si vende una casa?

Gli aspetti da non trascurare prima di portare a termine l’operazione di compravendita di un immobile: dalla caparra al diritto di prelazione.

Hai messo un annuncio per vendere un immobile e ci sono già diverse persone che potrebbero essere interessate all’acquisto. Tuttavia, dato che è la prima volta e che non hai voluto appoggiarti ad un’agenzia immobiliare, ti chiedi quali precauzioni devi prendere per evitare che l’affare si trasformi in una fregatura. Come tutelarsi quando si vende casa? Se vuoi fare da solo, ci sono dei suggerimenti che possono esserti utili.

Fai conto che devi muoverti tra ciò che la normativa chiede sul rispetto di eventuali accordi presi (ad esempio su un preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso) e quello che per te può essere più conveniente in termini economici. Inoltre, per evitare guai futuri, dovrai stare anche attento a consegnare all’acquirente un immobile che rispetti le regole urbanistiche e che non sia sottoposto a qualche vincolo, come un’ipoteca o un pignoramento. O, ancora, se si tratta di un appartamento che hai ricevuto in donazione, occorrerà verificare che non ci sia qualche altro erede che possa pretendere la sua parte. Ecco, allora, come tutelarsi quando si vende una casa.

Vendere casa: acconto o caparra?

La prima cosa da notare per tutelarsi quando si vende una casa è la differenza tra l’acconto e la caparra. In entrambi i casi, come venditore, riceverai una somma dal compratore. Se si tratta di un acconto, ti verrà consegnato in anticipo una parte del pagamento del prezzo di acquisto che hai stabilito per l’immobile. Questo significa che, se l’affare non va in porto, sarai tenuto a restituire all’acquirente la somma ricevuta, poiché non esiste alcun vincolo economico tra le parti.

La caparra, invece, pur trattandosi sempre di un anticipo sul prezzo totale, viene posta a garanzia degli interessi delle parti. Vuol dire che se il compratore si dimostra inadempiente, il venditore avrà il diritto di tenersi la somma ricevuta a titolo di risarcimento del danno subìto. Viceversa, se sei tu come venditore a non rispettare gli accordi, sarai tenuto alla restituzione del doppio della caparra che hai ricevuto.

Quindi, se davvero sei intenzionato a portare a termine la vendita della casa, sarà sempre più conveniente per te accettare l’anticipo come caparra e non come acconto, in modo da avere maggiori garanzie in mano. Fondamentale, però, fare ogni cosa per iscritto: come si suol dire, «carta canta». Mai prendere, insomma, dei soldi in nero o senza una ricevuta.

Vendere casa: la relazione tecnica

Dicevamo all’inizio che, oltre all’aspetto economico, per tutelarsi quando si vende casa bisogna stare attenti anche alle questioni formali che riguardano l’immobile. In particolare, appurare che la proprietà che si sta consegnando al compratore sia in regola con le normative urbanistiche e senza difetti. Altrimenti, nel caso in cui l’acquirente lo venisse a scoprire in un secondo momento, potrebbe rivalersi su di te.

Immagina, ad esempio, che le dimensioni della casa non coincidano con quelle riportate sul progetto depositato al catasto o che siano state fatte delle modifiche non comunicate e non risultanti sulla planimetria.

Per evitare delle noie, conviene sempre far fare ad un tecnico abilitato una relazione da consegnare al compratore prima di concludere l’affare. Una sorta di «rapporto» firmato da un architetto, da un geometra o da un ingegnere in cui si attesta la conformità o la non conformità dell’immobile. Peraltro, in alcune Regioni, questo documento viene richiesto come condizione per effettuare il passaggio di proprietà della casa.

In questo modo, hai uno strumento in grado di tutelarti nel caso in cui ci fosse un difetto o una difformità rispetto al progetto di cui, magari, non eri nemmeno a conoscenza. Nessuno ti potrà dire che hai venduto qualcosa di diverso rispetto a quanto avevi promesso e, nel caso in cui l’acquirente volesse mettere a posto la difformità, non potrà rivalersi in alcun modo su di te.

Vendere casa: il diritto di prelazione

Ultimo (ma non ultimo) aspetto da non trascurare per tutelarsi quando si vende casa: verificare se esiste un diritto di prelazione. Si tratta, come si può facilmente intuire, del diritto di una terza persona ad inserirsi nell’affare per decidere per primo se concludere il contratto di compravendita. Una specie di «corsia preferenziale», insomma, in cui si trovano il «prelazionante», che in questo caso saresti tu, ed il «prelazionario», che è chi può far valere il suo diritto di precedenza sull’acquisto del tuo immobile.

La prelazione, però, può essere esercitata soltanto dopo aver ricevuto la comunicazione dalla controparte. Significa che devi far sapere a questa persona che hai intenzione di vendere la casa in modo che lui decida per primo se è interessato o meno all’affare. Il prezzo che farai a lui sarà lo stesso che potrai chiedere ad altre persone nel caso in cui il prelazionario rinunciasse all’acquisto.

È importante che tu tenga presente questo aspetto perché se, per caso, dovessi vendere l’immobile ad un altro ignorando il diritto di prelazione volontaria, saresti tenuto a risarcire il prelazionario. Chi ha acquistato la casa, però, se la potrà tenere, cioè non dovrà restituirla. Se, invece, si tratta di una prelazione legale, chi vantava questo diritto può agire entro sei mesi dal rogito e chiedere il riscatto dell’immobile.

Diritto di prelazione dell’inquilino

Il diritto di prelazione può essere vantato, ad esempio dall’inquilino che abita nella casa oggetto della compravendita: la legge prevede, in questo caso, che il conduttore abbia la possibilità di esercitarlo e, quindi, di essere consultato per primo sulla possibile intenzione di acquistarla, dando risposta entro 30 o 60 giorni, a seconda di ciò che prevede l’accordo tra le parti. Tu non dovrai rinnovare il contratto di locazione e lui non dovrà avere altri immobili di sua proprietà. Va sottolineato il fatto che tu non potrai inserire nel contratto di affitto una clausola che obblighi l’inquilino a rinunciare al suo diritto di prelazione.

Tuttavia, il locatario non può ricorrere al diritto di prelazione se:

  • vuoi vendere l’immobile dopo la prima scadenza del contratto e, quindi, dopo il primo rinnovo;
  • se vuoi assegnare la casa ad una società, al tuo coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado;
  • vuoi affittarlo ad un altro inquilino;
  • la casa è stata ereditata ed il diritto di prelazione appartiene ad altri coeredi.

Diritto di prelazione su immobili ereditati

Altro caso in cui può essere vantato il diritto di prelazione – come abbiamo appena accennato – è quello in cui tu abbia ereditato la casa oggetto della compravendita e ci siano altri coeredi: andranno interpellati per sapere se hanno intenzione di acquistarlo, comunicandolo entro 60 giorni.



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