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Condizioni per impugnare la delibera dell’assemblea di condominio

22 Settembre 2021
Condizioni per impugnare la delibera dell’assemblea di condominio

Come contestare una votazione condominiale: le condizioni dell’azione, l’interesse ad agire, i termini processuali, la mediazione obbligatoria e l’onere della prova. 

Per contestare una votazione fatta nel corso dell’assemblea condominiale è necessario rispettare una serie di condizioni tra le quali vi sono i termini processuali, l’interesse ad agire e la procedura di mediazione.

Di tanto ci occuperemo in questo breve articolo dedicato appunto alle condizioni per impugnare la delibera dell’assemblea di condominio. Ma procediamo con ordine. 

Chi può impugnare l’assemblea condominiale?

Nel caso di vizi attinenti all’invio della convocazione per l’assemblea (adempimento che compete all’amministratore e che deve giungere nelle mani di tutti i condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione), l’impugnazione della delibera assembleare può essere proposta solo dal condomino che non abbia ricevuto regolarmente detto avviso.

La votazione può essere oggetto di contestazione solo da parte dei dissenzienti, di chi si è astenuto dal voto o era assente alla riunione.

Non in ultimo l’impugnazione di una delibera condominiale presuppone la sussistenza di un danno economico che il condomino ha l’onere di provare [1]. 

Non è quindi ammesso contestare delibere condominiali per “questioni di principi” ossia che non abbiano concrete ripercussioni sfavorevoli sul condòmino in questione. Per la stessa ragione, non si può impugnare una delibera che, per quanto illegittima, è stata già annullata e sostituita con un’altra adottata invece nel rispetto della legge.

È quindi necessario un effettivo ed attuale interesse ad impugnare la delibera: interesse che, da un lato, deve essere oggetto di valutazione economica e, dall’altro, non meramente irrisorio. Il danno deve quindi essere «apprezzabile».

Il rispetto dei termini

L’impugnazione della delibera assembleare deve avvenire entro 30 giorni che, per gli astenuti e dissenzienti, decorrono da quando si è tenuta la riunione e, per gli assenti, da quando è stato loro comunicato il relativo verbale.

Il termine è soggetto alla sospensione feriale dei termini processuali dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno.

Una volta decaduto il termine, la delibera non può più essere impugnata ed è valida ed efficace ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i condomini.

Non sono previsti invece termini per i vizi più gravi della delibera (quelli cioè che comportano la «nullità» della stessa). Ciò succede, ad esempio, nel caso di:

  • delibera che persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini;
  • oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;
  • delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso;
  • oggetto che non rientra nella competenza assembleare.

La mediazione obbligatoria

Prima di introdurre la causa in tribunale, chi impugna la delibera deve effettuare un tentativo di mediazione. È quindi necessario presentare la domanda in un apposito organismo con sede nello stesso luogo ove si trova il tribunale competente. L’organismo – che per il primo incontro andrà pagato a cura di entrambe le parti – fisserà una data per l’incontro personale tra il condòmino opponente e l’amministratore di condominio. Il tutto al fine di tentare un accordo bonario. Se il tentativo di mediazione fallisce, è possibile procedere in tribunale.

L’onere della prova

Il condomino, che impugna la delibera assembleare poiché ritenuta illegittima, deve dimostrare i vizi della delibera su cui ha fondato la propria opposizione: deve cioè assolvere al cosiddetto onere della prova, previsto come principio di ordine generale nell’ordinamento giuridico. Egli dovrà quindi provare che la delibera è stata adottata senza rispettare i quorum costitutivi e deliberativi previsti dal Codice civile, ha deliberato su materie sottratte alla competenza del condomino, è stata adottata in violazione delle regole sulla convocazione o sulla base di un ordine del giorno incompleto e così via.

Ad esempio, se impugna una delibera per violazione del regolamento condominiale, il condomino ricorrente ha l’onere di produrre in giudizio il regolamento, se il relativo esame è necessario per decidere la fondatezza dell’impugnazione, e di dimostrare una concreta lesione del proprio diritto.

La sostituzione della delibera impugnata 

La delibera impugnata non può essere annullata se l’assemblea provvede a sostituirla con altra presa in conformità della legge e del regolamento.

L’assemblea condominiale può, dunque, sempre adottare nuove delibere abrogative o modificative di altre precedenti aventi il medesimo oggetto: la nuova delibera, purché adottata con le maggioranze prescritte dalla legge, è valida ed obbligatoria per tutti i condomini, anche nel caso in cui la precedente fosse stata adottata all’unanimità. 


note

[1] Cass. n. 6128/2017; Trib. Roma, sent. n. 7587/21.

Autore immagine: depositphotos.com

Trib. Roma 3 maggio 2021 n. 7587

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

(OMISSIS) ha citato in giudizio il Condominio … di Roma al fine di ottenere l’annullamento della delibera assembleare del 27.06.2019, ‘previa sospensione da pronunciarsi in corso di causa’, per la parte in cui è stato approvato il bilancio consuntivo relativo all’esercizio 2018, oltre il favore delle spese di lite.

Nel costituirsi in giudizio, il Condominio convenuto ha contestato la domanda attorea.

Archiviata, per rinunzia della parte attrice, la richiesta di sospensione della delibera assembleare, assegnati i termini ex art. 183 co. 6 cpc a decorrere, come richiesto dalle parti, dal 15.09.2018, la causa di natura documentale è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 22.01.2021 e trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all’art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

In primo luogo deve osservarsi che il condomino, che impugna la delibera assembleare poiché ritenuta illegittima, deve assolvere all’onere della prova, previsto come principio di ordine generale nell’ordinamento giuridico ex art. 2967 c.c., non solo della circostanza lamentata, ovvero sia che la delibera sia contraria ai principi di legge previsti per il quorum deliberativo, abbia deliberato contro le maggioranze di legge secondo la natura degli ordini del giorno posti in discussione, o provveda a decidere in ambiti sottratti alla propria competenza (ciò secondo gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c.), ma anche dell’ulteriore circostanza, rappresentata dal danno economico subito per effetto della delibera assembleare presa non in conformità della legge, danno economico riverberatosi nel patrimonio del condomino impugnante che deve essere oggetto di espressa quantificazione da parte di quest’ultimo.

Tale valutazione si rende necessaria al fine di porre in luce quell’orientamento giurisprudenziale che vieta di proporre impugnative di delibere assembleari, impugnative che si ripercuotono negativamente sull’andamento dell’intera vita dei condomini impedendone il libero raggiungimento dei fini previsti per l’utilità comune, che non hanno il fine di apportare un interesse concreto all’intera collettività; tale interesse deve essere oggetto di valutazione economica e deve essere anche apprezzabile e non meramente irrisorio.

Ne consegue dunque che va valutato, nel caso in esame, non solo l’assolvimento dell’onere della prova circa la ricorrenza dei vizi nel deliberato assembleare e del danno economico, ma anche la sussistenza, in concreto, di un vero interesse ad agire in capo al condomino odierno attore (Cass. n. 6128/2017).

Ebbene sin da una prima delibazione dell’atto introduttivo del giudizio, è emerso che tali condizioni, posti alla base per l’accoglimento della domanda, che comporterebbe in parte qua l’annullamento della delibera assembleare, non sono stati assolti, e ciò va detto, in via preliminare, con particolare, riferimento al danno economico conseguente alla “approvazione di bilancio ordinario consuntivo 2018 e riparto”.

In secondo luogo, la delibera impugnata non contiene vizi riconducibili a quelli richiesti dalla normativa appena citata ai fini di procedere ad un eventuale annullamento, posto che, come altrettanto noto, il giudice non può sindacare il merito delle scelte dei condomini, ma la legittimità – la ricorrenza dei requisiti di legge affinchè la delibera assembleare sia legittima – ex art. 1136 c.c.

Ne segue dunque che la delibera si mostra legittima.

Con riferimento, poi, agli effetti dell’asserita violazione dell’art. 1130 bis c.c. in conseguenza della quale il verbale assembleare sarebbe ‘incompleto, tale evenienza è per lo più generica e non corrisponde al dato testuale consistente nel documento prodotto.

Non corrisponde anche la circostanza per cui non vi sarebbe la ‘tabella di raccordo tra spese ripartite per tabelle e quelle effettivamente sostenute, in quanto la documentazione fornita dalle parti consente di verificare sia le voci di entrata e di uscita di pertinenza del Condominio convenuto.

Peraltro non è dato di comprendere chiaramente se il condomino attore si riferisce alla tabella millesimale poiché la stessa parte attrice, che non si è avvalsa dei termini di cui all’art. 183 co. 6 cpc, per allegare ulteriore documentazione di quella prodotta in allegato all’atto introduttivo, ha depositato il rendiconto esercizio 2017 e 2018 dai quali emerge l’attività di riparto della spesa effettuato dall’amministratore di condominio.

Non si può dunque condividere l’asserto della parte attrice ‘circa l’assenza totale dell’indicazione della situazione patrimoniale’ afferente il condominio (si veda pag. 2 della comparsa conclusionale).

Si deve aggiungere, ancora, che la contabilità all’interno del condominio, non deve improntarsi a criteri rigorosi e tipici di una società di complesse dimensioni, ma anzi deve essere redatta in modo semplice e chiaro senza formalità specifiche, purchè i condomini possano facilmente leggerne i dati.

E questa circostanza emerge dalla lettura del verbale assembleare oggetto di contestazione e dagli allegati documenti, con la conseguenza che anche su tale aspetto la domanda deve essere respinta.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come dispositivo tenuto conto del valore della domanda e della non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.

P .Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1) Respinge la domanda;

2) Condanna altresì la parte attrice, …, a rimborsare alla parte convenuta, il Condominio … di Roma, le spese di lite, che si liquidano in €5.900,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.

Roma, 30 aprile 2021 Il Giudice

Antonella Zanchetta


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