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Lastrico solare: l’uso esclusivo nel condominio

8 Dicembre 2021 | Autore:
Lastrico solare: l’uso esclusivo nel condominio

Superficie calpestabile che copre l’edificio: come si dividono le spese in caso di manutenzione? Cos’è il regolamento contrattuale?

Il condominio è caratterizzato dalla compresenza di parti comuni e parti di proprietà esclusiva: tra le prime ci sono quelle indispensabili all’esistenza dell’edificio, come ad esempio le scale, il tetto, il cortile, ecc., mentre tra le seconde ci sono le unità immobiliari che appartengono ai singoli condòmini. Salvo che il regolamento contrattuale non dica il contrario, tra le parti condominiali rientra anche il lastrico solare. Con questo articolo ci concentreremo su un particolare aspetto: vedremo cos’è e come funziona l’uso esclusivo del lastrico solare nel condominio.

Sin da subito bisogna dire che l’uso esclusivo è cosa diversa dalla proprietà: ciò è evidente soprattutto per quanto riguarda la ripartizione delle spese tra i diversi condòmini. E, infatti, come meglio diremo nel prosieguo, anche quando il lastrico solare è attribuito, per regolamento, all’uso esclusivo di un condomino, tutti gli altri sono tenuti a partecipare ai costi di manutenzione e ristrutturazione. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: approfondiremo il tema dell’uso esclusivo del lastrico solare in condominio.

Lastrico solare: cos’è?

Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore, l’area piana che funge da copertura di un immobile.

In pratica, il lastrico solare è il tetto del fabbricato. A differenza di quest’ultimo, però, il lastrico è generalmente piano (o soltanto leggermente inclinato) e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza.

Lastrico solare: è parte condominiale?

Secondo il Codice civile [1], salvo che il regolamento contrattuale (cioè, quello votato all’unanimità dall’assemblea o redatto dall’originario proprietario unico dello stabile) non disponga diversamente, il lastrico solare rientra tra le parti comuni.

Ciò significa che il lastrico appartiene all’intero condominio, il quale dovrà affrontare unitamente tutte le spese che attengono ad esso (riparazione, ristrutturazione, ecc.).

Lastrico solare: cos’è l’uso esclusivo?

Il regolamento contrattuale può stabilire che il lastrico solare sia attribuito in uso esclusivo a uno o più condòmini.

In genere, l’uso esclusivo è riservato ai proprietari dell’ultimo piano, quelli che possiedono le unità immobiliari immediatamente sottostanti al lastrico e che, quindi, possono accedervi con maggiore facilità.

Cosa comporta l’uso esclusivo del lastrico solare in condominio? I condòmini che godono di questo diritto possono godere del lastrico a proprio piacimento, eventualmente anche estromettendo gli altri condòmini. L’uso esclusivo, però, non necessariamente comporta la proprietà esclusiva; anzi, spesso, il regolamento stabilisce che il lastrico solare è in uso esclusivo a uno o più condòmini, pur restando di proprietà dell’intero condominio.

Uso esclusivo lastrico solare: ripartizione spese

Come detto in apertura, anche in caso di uso esclusivo del lastrico solare, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese, secondo la regola che vedremo di qui a un istante.

Per legge [2], quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ma c’è di più. Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Secondo la giurisprudenza [3], il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva dell’attore, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Ciò significa che l’assemblea può validamente deliberare sui lavori da effettuare sul lastrico solare, anche se questo è di proprietà esclusiva solamente del condomino che vive all’ultimo piano.

Secondo la giurisprudenza, per quanto concerne la divisione delle spese, anche se la manutenzione straordinaria non è stata voluta del proprietario del lastrico ma è stata deliberata in assemblea, i suoi costi vanno senza dubbio divisi tra tutti i condòmini nella misura anzidetta, e cioè per un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo e, per altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio in virtù dell’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale.

Dunque, ricapitolando:

  • se il lastrico solare è di proprietà comune e non c’è uso esclusivo a favore di alcuno, le spese andranno divise tra tutti i condòmini in proporzione alla quota di proprietà posseduta da ciascuno, come stabilito dalle tabelle millesimali;
  • se il lastrico solare è in uso esclusivo, le spese sono a carico per un terzo del titolare esclusivo e per la rimanente parte tra tutti gli altri condòmini.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.

[3] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

Photo by Javier Quiroga on Unsplash


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