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Demolizione balcone per violazione distanze legali

22 Settembre 2021 | Autore:
Demolizione balcone per violazione distanze legali

Quando la costruzione deve essere arretrata o rimossa per mancato rispetto dei limiti minimi? Quanto conta il diritto di veduta del vicino?

Cosa bisogna fare quando una costruzione è realizzata violando le distanze minime previste dalla legge tra due fabbricati? La prima risposta che viene naturale è: demolirla. Ma non sempre si arriva a questa soluzione drastica. In parecchi casi, la demolizione si può evitare se è possibile eseguire accorgimenti idonei per garantire l’esercizio del diritto di veduta dei vicini. Però, la legge impone il rispetto delle distanze non soltanto per garantire il diritto di aria e luce ai proprietari limitrofi, ma anche, e soprattutto, per preservare l’interesse pubblico all’igiene e alla sicurezza. Pensa alle intercapedini strette, che potrebbero facilmente riempirsi di sporcizia se due edifici fossero quasi adiacenti. E, allora, quando scatta la demolizione di un balcone per violazione delle distanze legali tra costruzioni?

Una recente sentenza della Cassazione [1] si è occupata di tale questione. Il caso riguardava un edificio eretto proprio al confine di una proprietà, e dotato di balconi sporgenti e di gronde per lo scolo dell’acqua. I giudici di piazza Cavour hanno deciso la vicenda tenendo ben distinto il diritto di veduta – che vuole evitare ostacoli all’affaccio e alla visione, e come tale tutela interessi esclusivamente privati – dai limiti prescritti dalla legge in tema di distanze tra edifici, che in quel caso risultavano violati. E allora la demolizione delle parti sporgenti del palazzo costruito troppo vicino a quello già esistente è stata disposta, nonostante fosse possibile evitarla riguardo al solo diritto di veduta. Ma le distanze prevalgono perché tutelano interessi pubblici e generali, che non possono essere compromessi e lesi.

A seguire, vedremo in dettaglio quando e perché può essere disposta la demolizione di un balcone per violazione delle distanze legali.

Distanze legali minime: quali sono?

Le distanze legali previste dal Codice civile sono quelle minime e generali, ma gli strumenti urbanistici locali, come i Piani Regolatori Generali (P.R.G.) di ciascun Comune, possono prevedere limiti diversi. Prima di costruire, quindi, è sempre necessario controllare cosa stabiliscono queste disposizioni, che talvolta sono derogabili se c’è il consenso del proprietario limitrofo a costruire a una distanza inferiore o, addirittura, in aderenza.

In base al Codice civile [2], le costruzioni sui fondi confinanti, se non sono già unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, ma i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore (per questo è sempre bene informarsi presso il proprio Comune sulle prescrizioni vigenti). Perciò, chi costruisce per primo, di fatto, impone all’altro di edificare rispettando la distanza minima dal proprio fabbricato.

Distanze legali per i balconi: le vedute

I balconi vanno computati ai fini delle distanze fissate dal Codice civile o dalle norme regolamentari. Tieni presente, infatti, che le regole sulle distanze valgono anche se si costruisce o si amplia una parte di un immobile già esistente, ad esempio realizzando un balcone sporgente dalla facciata esterna e proteso nel vuoto: il cosiddetto balcone aggettante, che si distingue dal balcone incassato, interno e senza sporgenze rispetto alla linea della facciata.

Nei casi di balcone aggettante, vige l’ulteriore norma per l’apertura di «vedute dirette» [3], secondo la quale va rispettata la distanza di un metro e mezzo tra il fondo del vicino e la linea esteriore delle nuove opere realizzate. Il diritto di veduta del vicino, però, cessa se tra le due proprietà è interposta una pubblica via. Quando il diritto di veduta è stato acquisito, c’è una regola integrativa in base alla quale il vicino non può fabbricare a distanza minore di tre metri, che deve osservarsi anche dai lati della finestra da cui la veduta si esercita (è la cosiddetta “veduta obliqua“, cioè laterale, descritta dal Codice civile [4]).

Balcone che non rispetta le distanze: va demolito?

Su azione civile proposta dai proprietari lesi al tribunale del luogo ove si trova l’immobile, il giudice può disporre la demolizione del balcone nella parte che eccede i limiti minimi di distanza stabiliti dalla legge o dai regolamenti comunali. In questo modo, la costruzione verrà «ridotta in pristino stato» [5], cioè sarà riportata nella condizione in cui si trovava prima della costruzione, o della ricostruzione, che ha violato le distanze.

La demolizione dovrà riguardare solo le parti eccedenti, cioè quelle che superano indebitamente le soglie di distanza minima, e non l’intero fabbricato: ad esempio, in un palazzo basterà eliminare i balconi sporgenti, senza doverlo abbattere tutto. Inoltre, se è possibile adottare rimedi meno drastici della demolizione, il giudice, su ricorso della parte interessata, può anche stabilire l’arretramento della struttura, per riportarla entro i limiti di distanza legale [6].

Demolizione balcone: può essere evitata?

Infine, se invece delle distanze legali minime tra costruzioni è stato violato il diritto di veduta dei proprietari confinanti e limitrofi, si potrà evitare la demolizione adottando gli opportuni accorgimenti tecnici per garantire la luce e l’affaccio dei vicini (per approfondire questo aspetto leggi “Ripristino distanze tra costruzioni: come funziona?“).

La nuova pronuncia della Cassazione che ti abbiamo richiamato all’inizio [1] ribadisce proprio questi principi e afferma che: «Laddove il giudice accerti l’avvenuta realizzazione di una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 Cc deve ordinarne la riduzione in pristino con demolizione delle parti che superano tali limiti, e non può, viceversa, soltanto disporre l’esecuzione di accorgimenti idonei a impedire l’esercizio della veduta sul fondo altrui». Questo perché – spiega la Corte – «l’azione in tema di distanze tra costruzioni è chiaramente volta a evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose per gli interessi generali all’igiene, al decoro e alla sicurezza degli abitanti, mentre diversa è l’azione concernente l’apertura di vedute sul fondo del vicino, la quale tutela gli interessi esclusivamente privati del proprietario del bene dall’indiscrezione del vicino, impedendo a quest’ultimo di affacciarsi e di guardare nella proprietà del primo».


note

[1] Cass. ord. n. 25495 del 21.09.2021.

[2] Art. 873 Cod. civ.

[3] Art. 905 Cod. civ.

[4] Art. 907 Cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 30761 del 28.11.2018.

[6] Cass. ord. n. 23184 del 23.10.2020.


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