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Superbonus condominio: chi non paga cosa rischia?

23 Settembre 2021 | Autore:
Superbonus condominio: chi non paga cosa rischia?

In caso di inadempimento, la sanzione interessa solo chi ha deciso di fare gli interventi di miglioramento dell’edificio o va ripartita fra tutti?

La legge non costringe tutti i condòmini a partecipare ai lavori che interessano le parti comuni dell’edificio solo perché rientrano nel superbonus 110%. Può capitare, infatti, che solo alcuni proprietari delle unità immobiliari decidano di sfruttare il maxi-sconto fiscale per fare degli interventi agevolati, mentre il resto dei vicini preferisca restarne fuori. Ma se la maggioranza richiesta opta per il superbonus in condominio, chi non paga cosa rischia nel caso in cui ci siano degli inadempimenti? Se le cose non vengono fatte a dovere e arrivano delle sanzioni, ci va di mezzo anche chi non ha votato e non ha speso un solo soldo?

Va ricordato, innanzitutto, che per poter realizzare i lavori di manutenzione straordinaria in condominio è necessaria la maggioranza assoluta. Significa che è possibile chiamare l’impresa e dare il via all’operazione solo se all’assemblea c’è lo stesso quorum necessario per quella ordinaria mentre, per approvare la delibera in seconda convocazione, ci vuole la maggioranza numerica degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Quindi, non è detto che alla riunione partecipino tutti i condòmini e che il via libera arrivi con il consenso del 100% dei proprietari. A quel punto, per il superbonus in condominio chi non vota e non paga, cosa rischia in caso di inadempimento? Vediamo la risposta fornita recentemente dall’Agenzia delle Entrate.

Superbonus in condominio: chi decide i lavori?

Come accennato poco fa, per approvare i lavori di manutenzione straordinaria in condominio è necessaria la maggioranza assoluta. Si parla, infatti, di interventi come la tinteggiatura della facciata, il rifacimento del lastrico solare, l’installazione di pannelli fotovoltaici o di colonnine di ricarica elettrica, ecc.

Nel caso dei lavori volti ad avere un uso più comodo o un miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni, ci vorrà invece la maggioranza qualificata. L’assemblea parte sempre con lo stesso quorum di quella ordinaria, dopodiché le delibere in seconda convocazione hanno bisogno del consenso dei partecipanti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio e non almeno la metà, come nella maggioranza numerica.

Per quanto riguarda il superbonus in condominio, la legge richiede che la delibera per dare il via ai lavori agevolati venga approvata a maggioranza semplice, quindi inferiore rispetto a quella normalmente richiesta.

Gli interventi possono essere decisi anche da un singolo condomino per il suo appartamento, nel caso, ad esempio, voglia sostituire l’impianto di riscaldamento autonomo e beneficiare di altri lavori trainati (il fotovoltaico, gli infissi, ecc.). Tuttavia, il proprietario dovrà chiedere all’assemblea la dovuta autorizzazione.

Superbonus in condominio: che succede a chi non paga?

Così come un singolo condomino può fare dei lavori agevolati dal superbonus, con il consenso dell’assemblea, è altrettanto legittimo che il proprietario di un’unità immobiliare non voglia partecipare alle opere sulle parti comuni decise dal resto dei vicini e decida di non dare il proprio voto.

In questo caso, come chiarito recentemente dall’Agenzia delle Entrate, i lavori possono essere comunque eseguiti. La legge di Bilancio 2021 – ricorda il Fisco – «consente, in sostanza, al condomino o ai condòmini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali».

Quindi: chi vota a favore paga gli interventi. Chi, invece, si tiene fuori non paga alcunché, pur beneficiando dei miglioramenti alle parti comuni dell’edificio risultanti dai lavori sostenuti economicamente dagli altri.

Non solo: l’Agenzia aggiunge che, quando i lavori vengono decisi e pagati solo da una parte dei condòmini, saranno soltanto i proprietari che beneficiano dell’agevolazione a rispondere «in caso di non corretta fruizione del superbonus».

Ecco, dunque, il punto: chi non vota e non paga i lavori interessati dal superbonus non solo non rischia alcunché ma ottiene un vantaggio doppio: da una parte, vivrà in un contesto rinnovato dagli interventi pagati dagli altri e, dall’altra, non avrà alcuna sanzione in caso di inadempimento, cioè nell’ipotesi in cui l’agevolazione venga revocata per inadempimento (ad esempio, perché si è usufruito del superbonus senza averne diritto in toto o in parte).

Certamente, questa impostazione delle cose si pone come un’arma a doppio taglio. È vero che, stando così le cose, quando la maggioranza semplice dell’assemblea decide di sfruttare l’occasione del superbonus 110% per sistemare alcune parti comuni dell’edificio, la minoranza dei condòmini non rappresenta un ostacolo, poiché i lavori possono partire ugualmente avendo diritto allo sconto fiscale. È altrettanto vero, però, che in questo modo qualche vicino può decidere di non sbilanciarsi subito e di attendere che siano gli altri a raggiungere la maggioranza semplice e a pagare un lavoro che servirà a tutti. Per di più, senza rischiare delle sanzioni nel caso in cui i condòmini favorevoli agli interventi commettano qualche errore.



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3 Commenti

  1. Ma, esattamente, come funziona il meccanismo lavori-superbonus ? E’ corretto che gli amministratori dicano che sono a zero spese ? E se si’, per quali interventi e lavori ? Grazie.

  2. Per l’efficientamento energetico le maggioranze in condominio sono quelle previste dal comma 9 bis: All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.».

  3. L avvocato mi ha detto mi hadetto che la sanzione è sul condominio e quindi anche io pago la mia sanzione devo pagare per gli altri e poi fare una rivalsa sui morosi io voterò no al 110 ma non credo che sarò fuori dai pasticci poi non posso rifiutarsi di cambiare gli infissi se no mi chiederebbero i danni di avere perso il 110

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