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Amministratore non convoca l’assemblea: che fare?

10 Dicembre 2021 | Autore:
Amministratore non convoca l’assemblea: che fare?

Come comportarsi se chi amministra il condominio non fa la convocazione assembleare?

Chi vive in un condominio sa bene che discussioni e tensioni sono all’ordine del giorno. Ad esempio, sono assai frequenti i problemi relativi alle infiltrazioni oppure ai rumori molesti (di animali o bambini). Come ci si deve comportare allora se l’amministratore non convoca l’assemblea? La persona chiamata a svolgere il ruolo di amministratore dovrebbe essere professionalmente all’altezza. Ma purtroppo non sempre è così. Spesso, per risparmiare, si preferisce affidare l’amministrazione del condominio a soggetti improvvisati. E, a lungo andare, questo fa sorgere problemi che sfociano in ulteriori liti e contese.

Nell’articolo che segue affronteremo il tema della convocazione dell’assemblea e risponderemo al problema dell’inerzia dell’amministratore. Tenteremo cioè di illustrare in modo chiaro cosa stabiliscono le norme nel caso in cui l’amministratore non convochi l’assemblea.

Quando deve essere convocata l’assemblea?

La legge [1] stabilisce che l’assemblea deve essere convocata:

  • dall’amministratore una volta all’anno, in via ordinaria, nei casi indicati dalla legge stessa [2];
  • in via straordinaria, dall’amministratore ogni volta che questi lo ritiene necessario oppure quando ne è fatta richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi condominiali.

La convocazione ordinaria dell’assemblea è necessaria per deliberare:

  • sulla conferma dell’amministratore e sull’eventuale sua retribuzione;
  • sull’approvazione del bilancio preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e sulla relativa ripartizione tra tutti i condomini;
  • sull’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e sull’impiego del residuo attivo della gestione /il cosiddetto bilancio consuntivo).

Sono quindi questi i temi sui quali l’assemblea deve essere convocata in via ordinaria una volta all’anno. Per ogni altra questione, l’assemblea deve essere invece convocata in via straordinaria.

Se occorre discutere sull’approvazione di una spesa straordinaria (manutenzione di un cancello pericolante), l’assemblea deve essere convocata in via straordinaria.

L’assemblea condominiale è ordinaria o straordinaria

Come comportarsi se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Ma cosa accade se l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria o quella straordinaria? Come tutelarsi in questi casi?

Diciamo innanzitutto che, per la legge, è compito e dovere dell’amministratore convocare l’assemblea ordinaria annuale e convocare l’assemblea straordinaria quando gli venga richiesto [3].

Ma cosa succede se l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria annuale o l’assemblea straordinaria quando gli viene chiesto dai condomini?

Se l’amministratore non convoca l’assemblea straordinaria (chiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del totale dei millesimi), la legge [4] stabilisce che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta di convocazione, possano essere quegli stessi due condomini a provvedere alla convocazione dell’assemblea.

E se invece l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria annuale per approvare i bilanci? Come si deve procedere? In questo caso, la legge tace.

Nel silenzio della legge, occorrerà seguire questo iter:

  1. almeno due condomini (che rappresentino un sesto dei millesimi totali) richiedono all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria (con all’ordine del giorno la mancata convocazione dell’assemblea ordinaria, la discussione sui bilanci ed eventualmente la revoca dell’amministratore);
  2. se l’amministratore dovesse ancora rifiutarsi di convocare l’assemblea straordinaria, i condomini potranno provvedere loro stessi alla convocazione dell’assemblea (decorsi almeno dieci giorni dalla richiesta di convocazione rivolta all’amministratore).

Bisogna infine aggiungere che la legge [4]:

  • considera come grave irregolarità di gestione la condotta dell’amministratore che non convoca l’assemblea ordinaria annuale e che non convoca l’assemblea in tutti i casi in cui gli venga richiesto;
  • dà facoltà a ciascun condomino di chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore che non abbia convocato l’assemblea ordinaria o quella straordinaria richiesta dai condomini.

L’amministratore può essere revocato se non convoca l’assemblea


note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Artt. 1129, 12° co., n. 1), e 1130, 1° co., n. 1), cod. civ.

[4] Art. 1129 cod. civ.


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