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Indennità di sopraelevazione: quando è dovuta?

26 Settembre 2021 | Autore:
Indennità di sopraelevazione: quando è dovuta?

Quando e come si può costruire sopra la terrazza dell’ultimo piano dell’edificio condominiale? Perché bisogna versare una somma agli altri comproprietari?

Spazio, luce e aria sono beni ambiti da tutti perché garantiscono una migliore vivibilità della casa. Chi abita all’ultimo piano di un edificio condominiale di solito è più fortunato perché gode meglio degli altri di queste opportunità. Ma l’appetito vien mangiando; così, spesso, si cerca di realizzare nuove costruzioni sopra la terrazza dell’ultimo piano, in modo da creare nuovi locali abitabili o da ampliare la superficie e il volume di quelli esistenti. Però, tutto ha un prezzo e, in questi casi, bisogna versare una somma agli altri condomini: si tratta dell’indennità di sopraelevazione del tetto o del lastrico solare. Quando è dovuta questa indennità di sopraelevazione?

Questo particolare tipo di ristoro economico è previsto dalla legge e il motivo sta nel fatto che chi sopraeleva aumenta la sua proprietà esclusiva e altera il riparto delle quote di proprietà sulle parti comuni dell’edificio: occorre un riequilibrio della situazione, che avviene, appunto, corrispondendo una somma di denaro a titolo di indennità di sopraelevazione dell’ultimo piano o del lastrico solare. Ovviamente, il pagamento dell’indennità di sopraelevazione dovuta è solo l’ultima tappa del percorso: infatti, il diritto di sopraelevazione non è ammesso in tutti i casi e, specialmente, nell’ambito condominiale ha parecchie limitazioni, che a seguire ti indicheremo.

Quando si può sopraelevare un edificio?

Il Codice civile [1] stabilisce che «il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo», cioè dall’atto di acquisto della proprietà, che potrebbe contenere limitazioni al riguardo, come quelle contenute nel regolamento condominiale contrattuale approvato all’unanimità. La stessa facoltà di sopraelevazione «spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare», cioè della terrazza che funge da copertura dell’edificio.

La norma prosegue disponendo che «la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono»: dunque, occorre sempre compiere una verifica di sicurezza per escludere pericoli alla stabilità della nuova costruzione e dell’intero fabbricato su cui poggia. Le normative antisismiche vigenti nella zona in cui si trova il fabbricato da sopraelevare possono imporre vincoli ulteriori (come determinate cautele tecniche, l’impiego di appositi materiali di costruzione e prescrizioni di irrobustimenti della struttura), o impedire del tutto la sopraelevazione per determinati tipi di edifici.

Come funziona la sopraelevazione in un condominio?

Nel condominio, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano e ai proprietari esclusivi del lastrico solare (spesso sono più di uno, come quando vi sono diverse terrazze di proprietà esclusiva di alcuni condomini). Anche in questo caso, va rispettata la staticità dell’edificio, che non deve essere compromessa dalle nuove opere e, in particolare, dal peso della nuova costruzione.

In un edificio condominiale, però, la legge [2] prevede che i condomini possono opporsi alla sopraelevazione, «se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti». In questi casi, dunque, per rendere legittima la sopraelevazione in condominio serve il consenso assembleare.

Indennità di sopraelevazione: quando è dovuta?

Chi compie una sopraelevazione è tenuto a corrispondere agli altri condomini un’indennità, prevista dal Codice civile [3] per compensare gli altri comproprietari del fatto che ha incrementato il proprio diritto esclusivo e il correlativo valore patrimoniale della sua porzione immobiliare; questo si riflette anche sulle quote di proprietà delle parti comuni dell’edificio, che inevitabilmente vengono modificate. Si tratta, dunque, di un’indennità con funzione compensativa e di riequilibrio.

Una recente sentenza del tribunale di Bari [4] ha stabilito che il condomino dell’ultimo piano, proprietario esclusivo del lastrico solare, è tenuto a versare agli altri condomini l’indennità di sopraelevazione se, a seguito dei lavori di demolizione e ricostruzione del fabbricato, ha realizzato un nuovo piano, in ampliamento ed innalzamento di quello preesistente. Anche in questo caso, infatti, chi ha realizzato la sopraelevazione vede accrescere il suo diritto sulle parti comuni dell’edificio ed è tenuto a indennizzare gli altri.

Indennità di sopraelevazione: a quanto ammonta?

L’indennità di sopraelevazione è dovuta, come prescrive il Codice civile [3], in una misura «pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante». In concreto, dunque, il calcolo dell’indennità di sopraelevazione dipende dall’entità della nuova costruzione realizzata, dalla struttura dell’edificio e dalle tabelle millesimali in vigore.

Un ulteriore obbligo previsto a carico del condomino che ha realizzato la sopraelevazione è quello di ricostruire il lastrico solare, il quale tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.


note

[1] Art. 1127, co.1 e co.2, Cod. civ.

[2] Art. 1127, co. 3, Cod. civ.

[3] Art. 1127, co.4, Cod. civ.

[4] Trib. Bari, sent. n. 3299 del 20.09.2021.


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