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Infiltrazioni: chi paga in caso di concorso di colpa?

26 Settembre 2021 | Autore:
Infiltrazioni: chi paga in caso di concorso di colpa?

Come si ripartisce la responsabilità per il risarcimento dei danni tra i vari soggetti coinvolti (i proprietari delle terrazze, il condominio e i vicini)?

Le cause delle infiltrazioni di acqua in appartamenti o negozi sono spesso molteplici. Una delle più frequenti riguarda la mancanza di pulizia delle gronde e delle canalette di scolo; ma in molti casi l’acqua può penetrare anche attraverso le crepe e le sconnessioni del tetto di copertura e dei lastrici solari. A volte, è lo stesso edificio che presenta difetti costruttivi originari. Poi, c’è l’insidiosa umidità di risalita, dove l’acqua può provenire da fognature, dai giardini o dalle fondamenta del palazzo, ma potrebbe derivare anche dai fabbricati adiacenti. Così il problema delle cause delle infiltrazioni si amplifica e diventa difficile stabilire l’esatto punto di provenienza. Allora, nei vari casi di infiltrazioni chi paga in caso di concorso di colpa?

La risposta a tale domanda è fondamentale perché si ripercuote sull’entità del risarcimento da riconoscere ai danneggiati. La legge stabilisce dei criteri di riparto tra i vari corresponsabili delle somme dovute, fermo restando che il danneggiato ha diritto ad ottenere da uno solo di essi, ad esempio il condominio, l’intero ammontare spettante. Poi, chi ha risarcito, potrà esercitare il regresso contro gli altri, ma anche qui esistono delle regole per stabilire le proporzioni del dovuto da parte di ciascuno.

Il più delle volte, per arrivare a questa determinazione di quote di corresponsabilità – e, dunque, per capire chi paga in caso di concorso di colpa per infiltrazioni – occorrono indagini tecniche da compiere durante la causa civile, che si instaura quando le parti non riescono ad accordarsi per una risoluzione bonaria della controversia. Tieni presente che anche il danneggiato partecipa al riparto: la somma da riconoscergli potrà essere diminuita in proporzione alla sua stessa corresponsabilità nella causazione del danno, se verrà accertata.

Responsabilità per danni da infiltrazioni

Il Codice civile [1] stabilisce il principio in base al quale i danni provocati dalle infiltrazioni vanno attribuiti a chi ha le cose in custodia (salvo che provi il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, come un’alluvione). Questo soggetto responsabile potrà essere individuato, a seconda dei casi, nel proprietario esclusivo del lastrico solare sito all’ultimo piano del palazzo, oppure nel condominio, se le infiltrazioni si propagano dal tetto di copertura dell’edificio, che è di proprietà comune. A volte, il vero responsabile del fenomeno risulta essere il proprietario dell’edificio o del terreno limitrofo (di questi casi ci occuperemo a breve).

Questo tipo di responsabilità è extracontrattuale, in quanto deriva da un fatto illecito. Viene attribuita al custode perché egli ha un rapporto qualificato con la cosa, che comprende anche gli obblighi di regolare manutenzione e tutti gli accorgimenti necessari ad evitare che essa diventi una fonte di danno. Il rapporto tra l’evento dannoso e il custode dell’immobile, o della sua parte da cui provengono le infiltrazioni, può essere spezzato solo dalla prova del caso fortuito, quando il custode riesce a dimostrare che è stato un fattore esterno ed anomalo a provocare il danno: la prova è a suo carico, altrimenti se non riesce a fornirla, la sua responsabilità si presume esistente ed esclusiva.

Quando più persone concorrono a risarcire i danni da infiltrazioni?

Il Codice civile [2] prevede anche l’ipotesi di concorso nell’illecito, che avviene quando «il fatto dannoso è imputabile a più persone», come ad esempio nel caso di infiltrazioni che provengono da lastrici solari appartenenti a proprietari diversi (al riguardo leggi “chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà?“).

In tali casi, tutti i corresponsabili sono «obbligati in solido» al risarcimento del danno: significa che il danneggiato potrà rivolgersi a uno solo di essi, a sua scelta per ottenere l’intera somma, e chi ha pagato avrà poi diritto a rivalersi sugli altri per le loro quote. A tal proposito, la norma civilistica fissa i parametri della «gravità della rispettiva colpa e dell’entità delle conseguenze che ne sono derivate». Se il dubbio permane, e non è possibile stabilire con certezza il grado di responsabilità di ciascuno, esiste un criterio residuale: «le singole colpe si presumono uguali».

Infiltrazioni con più cause e diversi responsabili: chi paga?

In base alla regola della solidarietà, la Cassazione ha precisato che la domanda di chi agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dai vari responsabili «va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla verificazione del danno» [3].

Ciò comporta una conseguenza pratica molto importante: chi è convenuto in giudizio per risarcire i danni da infiltrazioni derivanti dalle cose che ha in custodia – ad esempio, il condominio per le parti comuni dell’edificio – non potrà esimersi dalla propria responsabilità risarcitoria affermando che vi sono altri corresponsabili delle infiltrazioni, come alcuni proprietari esclusivi di unità immobiliari o soggetti terzi, a meno che non dimostri la loro responsabilità esclusiva e, dunque, la sua totale estraneità.

Tieni presente che anche il condominio partecipa, a titolo di concorso di colpa, a questo tipo di ripartizione delle rispettive responsabilità e, pertanto, dovrà risarcire il danno da infiltrazioni avvenute nei singoli appartamenti (con l’unica particolarità secondo cui anche il condomino danneggiato concorre nel riparto, anche se è esente da ogni responsabilità, e quindi la somma che gli verrà riconosciuta sarà lievemente diminuita in base alla sua quota di comproprietà).

Infiltrazioni causate dai vicini: c’è concorso di colpa?

Cosa succede, invece, in caso di concorso di colpa dei terzi? I terzi estranei alla proprietà esclusiva o comune – ad esempio, il proprietario del fondo vicino e confinante, adiacente o limitrofo – concorrono ugualmente, in base alle medesime regole che abbiamo esaminato, nel risarcimento dovuto ai danneggiati. Spesso, si accerta che le infiltrazioni nei box condominiali, o l’umidità di risalita sui muri, sono dovute alla mancanza di impermeabilizzazione di giardini o strutture appartenenti a soggetti circostanti, comprese le Pubbliche Amministrazioni. Invece, queste opere di manutenzione sono sempre dovute a cura di colui che ha le cose in custodia, appunto per evitare che diventino fonte di danno per i terzi.

Una recente sentenza del tribunale di Lecce [4] ha escluso il concorso di colpa del proprietario danneggiato da infiltrazioni provenienti da difetti di manutenzione di un edificio adiacente di proprietà di una Pubblica Amministrazione (si trattava di una scuola): nell’istruttoria, svolta mediante gli appositi accertamenti tecnici [5], era emerso uno stato di degrado dell’intonaco protettivo dei muri e della pavimentazione, infestata da erbacce. Questa mancanza di manutenzione aveva facilitato l’accumulo delle acque e il loro deflusso nella proprietà del danneggiato, a causa della pendenza del terreno.


note

[1] Art. 2051 Cod. civ.

[2] Art. 2055 Cod. civ.

[3] Cass. 12 marzo 2020, n. 7044.

[4] Trib. Lecce, sent. n. 2508 del 21.09.2021.

[5] Art. 696 Cod. proc. civ.


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