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Quanto può essere grande una tettoia?

26 Settembre 2021
Quanto può essere grande una tettoia?

Come realizzare una tettoia in regola con la legge, il regolamento comunale e il condominio. 

Ci sono due importanti aspetti da tenere in debita considerazione se si vuole costruire una tettoia: il primo (di carattere urbanistico) è quello relativo alla necessità di richiedere il permesso di costruire al Comune e di pagare i relativi oneri; il secondo (di carattere invece civilistico) attiene ai rapporti con l’eventuale condominio e, in particolare, con chi abita al piano superiore che, per via della costruzione, potrebbe perdere aria e affaccio. 

Ecco perché, per non avere problemi, è sempre bene chiedersi, prima di chiamare i muratori o i falegnami, quanto può essere grande una tettoia per non avere problemi. 

Vediamo cosa ci insegnano, sull’argomento, le norme di legge e, soprattutto, le sentenze della giurisprudenza. 

Tettoia senza autorizzazioni: quando?

La tettoia, se di grosse dimensioni, crea volumetria, o meglio crea spazio abitabile. Quando ciò succede è necessario chiedere il permesso di costruire al Comune, la vecchia «concessione edilizia». Diversamente, si commette un abuso edilizio.

Viceversa, la tettoia modesta, completamente aperta su tre lati, sotto la quale non si possono realizzare particolari attività rientra nell’«edilizia libera» e può essere costruita senza bisogno di permessi (si pensi alla tettoia in corrispondenza della porta di casa, appena sufficiente a non bagnarsi la testa in caso di pioggia quando si inseriscono le chiavi nella serratura).

Ciò che conta quindi, ai fini della richiesta del permesso di costruire, sono l’ampiezza del manufatto, la sua sporgenza dal muro dell’edificio e, conseguentemente, l’uso che di esso può esserne fatto. 

Tuttavia, sul punto, la legge non dà indicazioni precise: non dice cioè quanti metri quadri deve essere la tettoia per poter essere considerata «edilizia libera». Sicché, sarà bene informarsi presso lo sportello del proprio Comune perché è da quest’ultimo che dipende il Regolamento edilizio e, quindi, le disposizioni sulle autorizzazioni amministrative.

In linea generale, con riferimento alle indicazioni fornite dal Testo Unito dell’Edilizia e dalle indicazioni giurisprudenziali, una tettoia, per poter essere costruita senza bisogno di permesso di costruire, non deve essere superiore al 20% del volume dell’unità principale, deve essere aperta sui tre lati (quello frontale e i due laterali) e priva di una propria autonoma funzione economica e sociale. 

Tettoia e problemi condominiali

È frequente la domanda se sia legittimo installare una tettoia nel giardino di proprietà esclusiva senza autorizzazione condominiale. 

Il condomino non può eseguire opere che danneggino parti comuni o pregiudichino la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Dovrà notiziare preventivamente l’amministratore il quale riferirà alla compagine assembleare. Pertanto, qualora intenda realizzare opere, anche su beni individuali, sarà comunque tenuto ad informare l’amministratore. 

Se la tettoia si inserisce in uno stabile condominiale, è necessario considerare due limiti. Il primo è quello del decoro architettonico. Non si può deturpare la facciata dell’edificio (a meno che non lo fosse già da prima, per via di precedenti opere eseguite dagli altri condomini). Se però la tettoia viene realizzata su un corpo di fabbrica staccato dalla facciata dell’edificio (ad esempio, un posto auto o altra costruzione), tale vincolo decade.

La giurisprudenza tende a ritenere che l’installazione della tettoia costituisca una innovazione lesiva del decoro (perciò, come tale, inibita) quando alteri le linee architettoniche e si rifletta negativamente sull’aspetto armonico prescindendo dall’eventuale pregio estetico dell’edificio. 

In secondo luogo, non si può togliere il diritto d’affaccio ai condomini del piano sovrastante, anche se tale affaccio insiste sul cortile privato del condomino del primo piano. Qui non c’entra la privacy: secondo la Cassazione, ogni proprietario di appartamento acquista un diritto di veduta, ad affacciarsi e a guardare “di sotto”. 

In ogni caso, l’installazione della tettoia non va prima autorizzata dal condominio, ma resta il diritto di quest’ultimo, e dei singoli condomini, di chiederne la demolizione se non rispetta i limiti anzidetti (decoro architettonico e diritto di affaccio). Ben diverso il caso di una tettoia che non danneggi le parti comuni né violi il regolamento di condominio [2]. A tal fine, quindi, le dimensioni contano: tanto più è piccola la tettoia, tanto meno saranno i problemi condominiali e le possibili contestazioni degli altri proprietari di appartamento dello stesso stabile.

Il condomino che realizzi sulla sua proprietà esclusiva una tettoia visibile dall’esterno, dovrà rimuoverla ogniqualvolta risulti lesiva del decoro architettonico. La tettoia è un elemento pregiudizievole per l’estetica del prospetto dell’edificio in quanto ben visibile. La facciata, infatti, è caratterizzata dall’insieme delle linee architettoniche che imprimono un significativo pregio estetico. La valutazione dell’alterazione architettonica andrà espletata in ragione delle caratteristiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale. Nessun rilievo avrebbe il fatto che insiste su una proprietà esclusiva, tantomeno che la visibilità della stessa sia scarsa ai fini dell’accertamento della lesione estetica, a meno che non si tratti, come detto, di un piccolo manufatto che non crea spazio utile.

Solo il regolamento condominiale, se approvato all’unanimità, potrebbe imporre dei divieti all’installazione della tettoia oppure subordinandola ad esempio al consenso dell’assemblea (che di regola, come detto, non è richiesto).

Cos’è una tettoia?

Giova richiamare il Consiglio di Stato [3] per comprendere la definizione di tettoia. È una struttura pensile addossata al muro perimetrale dell’edificio o interamente retta da pilastrini. È costituita da una serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera senza chiusure laterali. La struttura presenta pilastri e travi in legno saldamente infissi al suolo in modo tale da renderla solida e durevole nel tempo. Solitamente, la copertura è sormontata da tegole e prevede un sistema di raccolta delle acque meteoriche. 

Anche la Cassazione [4] chiarisce la nozione di tettoia soggiungendo che ha un impatto visivo e può essere utilizzata anche come mero riparo. Inoltre, accresce l’abitabilità dell’immobile cui pertiene ed è idonea ad esplicare una funzione ombreggiante.


note

[1] C. App. Roma, sent del 31.08.2021.

[2] Cass. sent. n. 7870/2021.

[3] Cons. Stato sent. n. 825/2015.

[4] Cass. sent. n. 23183/2018.


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