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Piano attico e condominio: come funziona?

11 Dicembre 2021 | Autore:
Piano attico e condominio: come funziona?

Terrazza dell’attico e lastrico solare: chi paga la manutenzione? Chi risarcisce i danni nel caso di infiltrazioni d’acqua?

La gestione di un condominio non è mai semplice, soprattutto se le singole unità immobiliari sono numerose e tra i proprietari non corre buon sangue. La maggior parte delle controversie riguarda la corretta ripartizione delle spese: non sempre, infatti, le tabelle millesimali trovano corretta applicazione, soprattutto con riguardo ad alcuni casi particolari. Si prenda ad esempio l’ipotesi del piano attico in condominio: come funziona la gestione? A chi tocca pagare le spese di manutenzione?

Come vedremo nel prosieguo, i maggiori problemi con l’attico riguardano non solo la ripartizione delle spese in caso di lavori, ma anche la responsabilità per gli eventuali danni da infiltrazioni causati ai proprietari degli appartamenti immediatamente sottostanti. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona il piano attico in condominio.

Attico: cos’è?

L’attico è l’unità immobiliare posta all’ultimo piano di un edificio. La sua particolarità è quella di costituire una rientranza rispetto alla facciata del fabbricato. Tale arretramento comporta, in genere, la possibilità di godere di una terrazza a livello tutto intorno.

Terrazza dell’attico: chi paga la manutenzione?

Poiché la terrazza a livello che normalmente si trova intorno all’attico funge da copertura dell’intero edificio condominiale, essa va equiparata al lastrico solare.

Nello specifico, poiché la terrazza è a beneficio solamente del proprietario dell’attico, si tratta di un lastrico solare a uso esclusivo.

Da tanto deriva l’applicazione della norma del Codice civile [1] secondo cui, quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Insomma: il proprietario dell’attico, godendo dell’uso esclusivo della terrazza/lastrico solare, deve contribuire in misura maggiore alle spese di manutenzione.

Gli altri condòmini non sono esclusi dalla partecipazione ai costi in quanto la terrazza, fungendo da copertura del fabbricato, svolge un ruolo di fondamentale importanza per tutto l’edificio.

Infiltrazioni dall’attico: chi paga?

Se dall’attico dovessero propagarsi infiltrazioni d’acqua al piano inferiore, non vi sarebbero dubbi sulla responsabilità esclusiva del proprietario, il quale sarebbe tenuto a risarcire i danni e a provvedere alla manutenzione. Si pensi a una perdita proveniente dai tubi del bagno sito nell’attico: è il proprietario dell’immobile a doversi accollare ogni responsabilità.

Cosa succede, invece, se le infiltrazioni d’acqua provengono dalla terrazza intorno all’attico? A questa domanda hanno risposto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo cui, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Insomma: per i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza, rispondono sia il proprietario dell’attico che il condominio, con le spese che si suddividono così come visto in precedenza, e cioè un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Questo concorso di responsabilità può essere evitato. Vediamo in quale modo.

Attico: quando paga solo il proprietario?

Ci sono casi in cui, per i danni da infiltrazioni della terrazza, paga solo il proprietario dell’attico. Ciò avviene quando il condominio riesce a dimostrare che i danni sono causati dalla negligenza o dal cattivo utilizzo che il proprietario ha fatto del lastrico.

Ad esempio, se le infiltrazioni al piano inferiore sono dovute ad alcune crepe nella pavimentazione causate dalla caduta di oggetti pesanti, il condominio potrà facilmente addossare la responsabilità esclusiva delle perdite d’acqua a colui che ha l’uso esclusivo della terrazza.

Insomma: il concorso di responsabilità tra condominio e proprietario si presume fino a prova contraria.

Tetto dell’attico: come si dividono le spese?

L’attico, trovandosi in cima al condominio, è a propria volta coperto da un tetto o addirittura da un lastrico, se la superficie è calpestabile.

La copertura dell’attico deve ritenersi bene comune, appartenente all’intero condominio, così come qualsiasi altro tetto o lastrico posto sulla sommità del fabbricato. Da tanto deriva che la sua manutenzione è posta a carico di tutti i condòmini, in proporzione alla quota di proprietà posseduta da ciascuno.


note

[1] Art. 1126 cod. civ.

[2] Cass., sez. un., sent. n. 9449 del 10 maggio 2016.

Photo by Wander Fleur on Unsplash


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