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Come fare una perizia di stima immobiliare

11 Dicembre 2021 | Autore:
Come fare una perizia di stima immobiliare

Per valutare un immobile è necessario considerare una serie di fattori: la metratura, la quotazione al mq, i coefficienti di merito, gli elementi che determinano un decremento del valore del bene.

La perizia di stima è un’indagine eseguita da un professionista abilitato (un ingegnere, un architetto, un geometra), al fine di determinare il valore commerciale di un immobile, i cui risultati vengono trasfusi in un elaborato scritto, la relazione tecnica. Ma come si fa una perizia di stima immobiliare?

Innanzitutto, per fare una perizia di stima immobiliare, il tecnico deve effettuare un sopralluogo per verificare lo stato di fatto e la metratura dell’immobile; deve, poi, controllare una serie di parametri (ad esempio la zona, lo stato di conservazione dell’edificio, l’anno di costruzione, l’accatastamento, l’efficienza energetica, la presenza di elementi di rilievo quali il piano, gli ascensori, i giardini, ecc.) ed esaminare i documenti relativi alla regolarità catastale ed edilizia del bene.

Inoltre, il tecnico deve individuare il segmento di mercato nel quale operare, identificando la quotazione al mq, in riferimento ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate – Territorio. Una volta in possesso di tutte queste informazioni, può procedere alla stesura della relazione nella quale deve indicare il valore finale dell’immobile e il metodo impiegato per la stima. Il professionista deve timbrare e firmare la relazione tecnica affinché assuma valore.

Perizia di stima immobiliare: quali elementi bisogna considerare?

Per fare una perizia di stima immobiliare il tecnico deve tenere conto di diversi elementi quali:

  • la consistenza del bene. In pratica, il professionista deve calcolare la superficie commercialmente rilevante dell’immobile, partendo dai metri quadri calpestabili e aggiungendo il 5% per i muri perimetrali e i muri interni. Quindi, deve sommare i balconi, le terrazze, i giardini, le taverne, i locali seminterrati, ecc., calcolati, di solito, al 33%;
  • il valore di mercato dell’immobile al metro quadrato, accertato in base alla zona nel quale lo stesso si trova. Per conoscere tale dato il tecnico può fare riferimento alle quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia delle Entrate – Territorio nel borsino immobiliare, le quali forniscono un’indicazione di massima del valore di mercato degli immobili nel settore residenziale, commerciale, terziario e produttivo. Per ogni zona omogenea vengono individuati, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, specifici per ciascuna tipologia edilizia. Una volta individuato il valore di mercato al mq applicabile all’immobile oggetto di stima, il tecnico deve moltiplicarlo per la superficie commerciale;
  • i cosiddetti coefficienti di merito, cioè le caratteristiche dell’immobile quali ad esempio:
    • lo stato di conservazione complessivo;
    • la posizione, ovvero l’ubicazione rispetto al centro della città e ai principali uffici pubblici, ai negozi/centri commerciali, alle scuole e alle fermate degli autobus e della metropolitana;
    • il livello del piano, dal quale dipendono anche la luminosità e la visuale;
    • l’esposizione. Di norma, se l’immobile è rivolto a nord, sarà più freddo, mentre se si trova esposto a sud, sarà più caldo;
    • la presenza di rifiniture di pregio (vedi il parquet, pavimenti in marmo, l’impianto domotico);
    • la tipologia di riscaldamento, se autonomo o centralizzato;
    • la presenza di un giardino condominiale e/o del parcheggio per le macchine;
    • la presenza del servizio di portierato;
  • aspetti che possono determinare un decremento del valore dell’immobile come ad esempio:
    • la presenza di debiti condominiali. A tal proposito, bisogna considerare che in caso di vendita dell’immobile, l’acquirente risponde dei debiti condominiali lasciati dal vecchio proprietario dal momento in cui il rogito viene inviato all’amministratore di condominio affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Invece, i debiti sorti nello stesso anno e in quello anteriore ricadono sia sul venditore sia sull’acquirente (responsabilità solidale). L’amministratore potrà pretendere il pagamento delle somme dal nuovo condòmino il quale, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del vecchio. I debiti sorti in epoca ancora precedente restano a carico del venditore;
    • la presenza di difetti o vizi dell’immobile, legati a caratteristiche costruttive dello stesso;
    • l’eventuale difformità dell’impianto elettrico rispetto alle norme di legge;
    • la sussistenza di una situazione locativa, la quale può incidere sul calcolo finale della stima dell’immobile;
    • l’esistenza di eventuali controversie come ad esempio di una causa ereditaria che abbia ad oggetto l’immobile da periziare.

Perizia di stima immobiliare: qual è la documentazione?

Per effettuare la perizia di stima immobiliare, il tecnico abilitato ha bisogno di determinati documenti, che gli devono essere forniti dal proprietario; più precisamente:

  • l’atto di provenienza dell’immobile, in modo da stabilire se è stato acquistato con una compravendita, con una donazione o per effetto di una successione ereditaria e se sono presenti vincoli quali ad esempio ipoteche;
  • la documentazione catastale con allegate le planimetrie, per verificare eventuali frazionamenti o variazioni;
  • il certificato di abitabilità, che attesta la regolarità urbanistica del bene;
  • l’attestato di prestazione energetica (Ape), in cui sono riportate le condizioni energetiche dell’immobile.

Perizia di stima immobiliare: quali sono i tempi e i costi?

tempi per la redazione di una perizia di stima immobiliare dipendono dalla grandezza del bene, dalla complessità, dalla completezza e dalla validità di tutta la documentazione fornita per la valutazione. Di solito, occorrono tra i 5 e i 10 giorni.

Il costo di una perizia di stima cambia a seconda della zona nella quale il tecnico lavora poiché in una grande città dove c’è una maggiore competizione tra i professionisti, la differenza è data dalle tariffe che ciascuno di essi applica in relazione ai casi concreti.

In media, il costo si aggira intorno ai 300/600 euro, potendo arrivare fino a 1.000 euro se l’immobile da stimare è molto grande oppure se l’attività da svolgere è assai complessa.

Quali sono le tipologie delle perizie di stima immobiliare?

Esistono tre diverse tipologie di perizia di stima immobiliare:

  1. la perizia di stima semplice, che viene redatta dal perito dopo aver raccolto tutte le informazioni utili, rispondendo al quesito richiesto con la relazione tecnica, senza apporre asseverazioni sul contenuto;
  2. la perizia di stima asseverata, che il professionista redige e firma, asseverando la veridicità del contenuto mediante un’apposita dichiarazione. Ne consegue che il tecnico potrà essere sanzionato penalmente in caso di falso materiale o di false dichiarazioni;
  3. la perizia di stima giurata, che è simile alla precedente con l’aggiunta di un giuramento prestato dal tecnico. Questo tipo di perizia di solito viene utilizzata in ambito processuale oppure extragiudiziale per risolvere una controversia insorta tra due o più parti.


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